L’article 75 de la loi ELAN relatif aux travaux réservés à l’acquéreur en VEFA

L’article 75 de la loi ELAN ou la possibilité pour l’acquéreur en VEFA de se réserver l’exécution de travaux de finition ou d’installation d’équipements

L’article 75, 3 ° II, de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite Loi ELAN prévoit la possibilité pour l’acquéreur en VEFA, dans un certain cadre, de se réserver « l’exécution de travaux de finition ou d’installation d’équipements qu’il se procure par lui-même » (nouvel article L. 261-15 dans le Code de la construction et de l’habitation – CCH).

Chaque vendeur en VEFA peut désormais proposer aux réservataires, ou non, la faculté de se réserver des travaux de finition ou d’installation d’équipements.

S’il souhaite offrir cette possibilité, les trames des contrats de réservation doivent être modifiées, pour préciser la nature des travaux laissés à la charge de l’acquéreur, le prix de vente du bien tous travaux inclus, le prix de vente du bien hors les travaux réservés, le prix de ces travaux, mais aussi le délai pendant lequel le réservataire aura la faculté de changer d’avis et de laisser, en définitive, au vendeur en VEFA le soin de prendre à sa charge ces travaux.

Ce délai n’est pas encadré par les dispositions créées. Il devra donc être déterminé par les Parties au contrat de réservation. Nécessairement, il devra expirer avant la signature de l’acte de VEFA.

Se poseront aussi les questions des montants à prévoir au titre du dépôt de garantie mis à la charge du réservataire et de la clause de financement relative à l’obtention d’un crédit immobilier, qui devraient en principe varier selon que ces travaux sont laissés ou non à la charge de l’acquéreur.

L’article 2 du décret d’application n° 2019-641 du 25 juin 2019 est venu préciser la nature des travaux susceptibles d’être réservés : « travaux de finition des murs intérieurs, de revêtement ou d’installation d’équipements de chauffage ou sanitaires, et le cas échéant du mobilier pouvant les accueillir »(nouvel article R.261-13-1 du CCH).

L’arrêté du 28 octobre 2019, entré en vigueur le 8 novembre 2019, a limitativement énuméré les travaux et leurs caractéristiques : installations des équipements sanitaires et du mobilier de la cuisine et de la salle de bain / installation des équipements sanitaires du cabinet d’aisance / pose de carrelage mural / revêtement du sol à l’exclusion de l’isolation / équipement en convecteurs électriques lorsque les caractéristiques de l’installation électrique le permettent et dans le respect de la puissance requise / décoration des murs.

Ces travaux peuvent avoir un impact sur les notions d’achèvement et de conformité pour le cas où, par exemple, ils consisteraient en la pose de carrelage mural ou de revêtement de sol susceptible d’avoir un impact sur les performances acoustiques de l’ouvrage construit.

Par précaution, le Vendeur en VEFA aura intérêt à limiter dans le contrat de réservation : le délai offert au réservataire pour changer d’avis ainsi que la nature des travaux de finition proposés aux réservataires.

Le vendeur en VEFA pourra ainsi exclure des travaux susceptibles d’être réservés, par exemple, les travaux de pose de carrelage qui par nature sont susceptibles de présenter un risque de contentieux.

En pratique, il y a donc tout lieu de penser que les travaux proposés se réduiront à des travaux de peinture ou à la pose d’équipements sanitaires. Et l’on peut se demander si maîtres d’ouvrage et acquéreurs auront réellement intérêt à mettre en œuvre cette possibilité, complexe à formaliser et présentant un gain financier limité, voire inexistant, pour l’acquéreur qui devra alors, de surcroit, assumer la responsabilité de ces travaux réalisés après la livraison du bien.

Djinn QUEVREUX-ROBINE