Bail commercial et volonté des parties en l’absence d’immatriculation régulière au RCS du preneur

Cass. Civ. 3ème, 28 mai 2020, n°19-15.001

 

 

Par un arrêt en date du 28 mai 2020, la Cour de cassation est venue rappeler qu’il était possible pour un bailleur et un preneur de se soumettre volontairement au statut des baux commerciaux et ce, quand bien même le preneur, société commerciale, n’était pas immatriculé au registre du commerce et des sociétés au moment du renouvellement du bail commercial.

 

En l’espèce, deux propriétaires avaient donné à bail une villa meublée avec terrain à une société commerciale, pour une durée de neuf années.

 

Dans le contrat de bail commercial figurait la clause suivante : « les soussignés affirment et déclarent leur intention expresse de soumettre la présente convention au statut des baux commerciaux, tel qu’il résulte des articles L. 145-1 du code de commerce et des textes subséquents ; et ce même si toutes les conditions d’application de ce statut ne sont pas remplies ou ne le sont que pour partie, en sorte qu’il y aura éventuellement extension conventionnelle du champ d’application dudit statut ».

 

A l’issue du bail, un congé a été délivré au preneur, avec refus de renouvellement.

 

Les bailleurs ont en outre refusé de verser au preneur une indemnité d’éviction, motif pris de l’absence d’immatriculation régulière du preneur au registre du commerce et des sociétés de l’adresse du bien loué.

 

La Cour d’appel a jugé qu’il ne résultait pas des stipulations du contrat que le bailleur avait accepté de façon non équivoque le « défaut d’immatriculation » au registre du commerce et des sociétés du preneur, de sorte que cette condition d’immatriculation était requise à la date du congé.

 

En d’autres termes, le preneur, à défaut d’immatriculation régulière, ne bénéficiait pas du droit au renouvellement du bail, tandis que sa demande en paiement d’une indemnité d’éviction devait être rejetée.

 

Par le présent arrêt, la 3ème chambre de la Cour de cassation casse l’arrêt rendu par la Cour d’appel au motif qu’elle a dénaturé la clause susvisée, jugée « claire et précise, dont il résulte que le bailleur avait renoncé à se prévaloir de la condition d’immatriculation ».

 

Cette clause précisait bien que les parties acceptaient l’application du statut des baux commerciaux et ce, « même si toutes les conditions d’application de ce statut ne sont pas remplies ou ne le sont que pour partie ».

 

La Cour de cassation a bâti sur ce sujet une position jurisprudentielle privilégiant la volonté des parties.

 

Dans une espèce similaire, dans laquelle le preneur n’avait pas la qualité de commerçant, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation avait déjà eu l’occasion de juger que « l’immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés n’est pas une condition impérative de son droit au renouvellement » (Cass. Civ. 3ème, 9 février 2005 n° 03-17.476, Bulletin 2005 III N° 33 p. 28).

 

Le présent arrêt ajoute une pierre à l’édifice et renforce la volonté des parties, en validant de nouveau cette possibilité pour un preneur, ayant la qualité de commerçant, et un bailleur de se soumettre au statut des baux commerciaux et ce, quand bien même la condition d’immatriculation au registre au commerce et des sociétés n’était pas remplie par le preneur au moment du renouvellement.

 

 

Marie-Ketty PROM et Eloi DOITEAU (stagiaire)

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