Clauses abusives et SCI professionnelle de l’immobilier

Clauses abusives et qualité de professionnel : la SCI maître d’ouvrage d’un bâtiment à usage professionnel n’est pas un professionnel de la construction

Cass. Civ. 3^ème, 7 novembre 2019, pourvoi n°18-23.259 – Publié au bulletin

Dans son arrêt en date du 7 novembre 2019, la Cour de Cassation a considéré qu’une société civile immobilière, maître d’ouvrage d’un bâtiment à usage professionnel, soulevant l’existence d’une clause abusive prévue aux termes d’un contrat de maîtrise d’œuvre d’exécution, agit en qualité de non-professionnel de la construction et peut en conséquence bénéficier de l’application des dispositions du Code de la consommation.

Une société civile immobilière (ci-après SCI) a conclu, en qualité de maître d’ouvrage, un contrat de maîtrise d’œuvre complète avec un architecte pour la construction d’un bâtiment à usage professionnel.

Le contrat, prévoyait qu’en cas d’abandon du projet, les honoraires seraient dus en totalité au maître d’œuvre.

Le projet ayant été abandonné, le maître d’œuvre a assigné la SCI aux fins de condamnation à payer une somme correspondant à l’intégralité des honoraires prévus au contrat.

En première instance, la SCI a sollicité la nullité de la clause susvisée car abusive au sens de l’article L.132-1 du code de la consommation.

Dans sa rédaction applicable au litige, l’article L.132-1 du Code de la consommation (devenu article L.212-1 du code de la consommation) dispose que, dans les contrats entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Le juge de première instance a exclu l’application de l’article L.132-1 du Code de la consommation estimant que le contrat avait été conclu par la SCI dans le cadre de son activité professionnelle, s’agissant d’un bâtiment à usage professionnel.

La Cour d’appel a infirmé jugement et  prononcé la nullité de la clause litigieuse, considérant que :

• l’article L.132-1 du Code de la consommation concerne toute personne morale qui n’agit pas à des fins professionnelles,
• il n’est pas contesté que la société civile immobilière a pour objet social l’investissement et la gestion immobiliers et qu’elle est donc incontestablement un professionnel de l’immobilier mais que cette constatation ne suffit cependant pas à lui conférer la qualité de professionnel de la construction qui seule, serait de nature à la faire considérer comme étant intervenue à titre professionnel dans le cadre du contrat de maîtrise d’œuvre litigieux,
• il est constant que le domaine de la construction fait appel à des connaissances ainsi qu’à des compétences techniques spécifiques qui sont radicalement distinctes de celles exigées par la seule gestion immobilière.

La Cour de cassation a confirmé la décision des juges d’appel considérant que d’une part, la SCI est intervenue au contrat litigieux en qualité de maître de l’ouvrage non professionnel, de telle sorte qu’elle peut prétendre au bénéfice des dispositions de l’article L.132-1 du code de consommation et d’autre part, la clause litigieuse était abusive puisque créant un déséquilibre significatif entre les droits de la société civile immobilière et l’architecte.

Par conséquent, il résulte de cet arrêt que l’application des dispositions relatives aux clauses abusives du Code de la consommation peut être invoquée par une SCI, maître d’ouvrage de la construction d’un bâtiment même à usage professionnel dans le cadre des contrats de maîtrise d’œuvre, sa qualité de professionnel de l’immobilier ne lui conférant pas celle de professionnel de la construction. 

Chloé DUVIVIER