Conditions du délai de préavis réduit d’un locataire

Cass. Civ 3 ème , 11 avril 2019, pourvoi n°18-14.256

L’arrêt rendu par la Cour de cassation le 11 avril 2019 (pourvoi n° 18-14.256) s’inscrit dans le contentieux relatif aux délais de préavis applicables en cas de congé par le locataire d’un bail d’habitation. La loi ALUR du 6 août 2015 est venue modifier celle du 6 juillet 1989, en ajoutant en son article 15 un certain nombre de cas, prévus aux alinéas 1° à 5°, dans lesquels le délai de préavis, en principe de trois mois en matière de baux d’habitation, s’efface au profit d’un délai réduit d’un mois. En l’espèce, la Cour de cassation précise les modalités pratiques du bénéfice de ce délai réduit en énonçant que le locataire souhaitant s’en prévaloir « précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé ; qu’à défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois ». Le locataire en place avait notifié congé au bailleur avec un délai de préavis réduit d’un mois. Une fois le bail résilié, le locataire a assigné le bailleur devant la juridiction de proximité d’Angers afin de se voir restituer le dépôt de garantie. Le bailleur s’est alors prévalu du délai de préavis de trois mois, sans emporter la conviction du Juge de proximité qui a condamné le bailleur à la restitution du dépôt au motif que le délai d’un mois était applicable, bien que le justificatif ait été fourni tardivement.

Saisie du litige, la Cour de cassation casse et annule le jugement rendu par le Juge de proximité : le locataire n’a pas invoqué et justifié le motif de réduction du délai de préavis au moment de l’envoi de la lettre de congé, entrainant de ce fait l’application du délai de principe de trois mois. Rappelons qu’avant la loi ALUR, préexistaient certaines hypothèses de délai réduit à une durée d’un mois. La Cour de cassation, constatant que l’ancien article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ne prévoyait pas que le locataire devait indiquer le motif lors de la délivrance du congé, admettait que ce motif soit indiqué postérieurement à la lettre de congé (Cass. Civ 3 ème , 8 décembre 1999, pourvoi n° 98-10.206). Dorénavant, pour que le locataire bénéficie d’un délai de préavis réduit, le motif et la justification doivent être remis au bailleur au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de trois mois reste applicable. Pour rappel, ces dispositions relatives au congé, modifiées selon la loi ALUR, sont applicables aux baux d’habitation en cours à compter du 8 août 2015.

Tanguy Huerre

Rechercher