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Division primaire, le Conseil d’État clarifie l’assiette du permis de construire

Le Conseil d’État clarifie l’assiette du permis de construire à prendre en compte en cas de division primaire

CE 12 novembre 2020, SCI du 3 rue Jules Gautier, req. n° 421590

 

Aux termes de l’article R. 442-1 a) du Code de l’urbanisme, ne constituent pas des lotissements, les divisions primaires, définies comme « Les divisions en propriété ou en jouissance effectuées par un propriétaire au profit de personnes qui ont obtenu un permis de construire ou d’aménager portant sur la création d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation ».

C’est en recourant à un tel montage consistant à diviser une parcelle d’une superficie de 2 546 m² en deux parcelles distinctes, de 2 012 et 534 m², pour ne déposer et faire instruire la demande de permis que sur la plus grande des deux parties, que la société Financière Axel Investissement a obtenu, le 11 décembre 2015, un permis de construire.

Ce permis a été déféré à la censure du juge administratif par la SCI du 3 rue Jules Gautier. En première instance, le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a jugé que le moyen selon lequel la demande de permis de construire aurait dû être instruite au regard de la totalité de la parcelle avant sa division devait être écarté.

En cela, le Tribunal rejoignait une jurisprudence de la Cour administrative d’appel de Lyon (CAA Lyon 12 novembre 2013, req. n° 13LY00584).

Le Conseil d’État a toutefois censuré cette analyse. Après avoir rappelé les dispositions de l’article R. 442-1 du code de l’urbanisme, la Haute juridiction a réitéré les termes de l’article R. 151-21 qui dispose que, sauf si le règlement du PLU en dispose autrement, dans le cas d’un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance, l’ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le PLU.

Puis, il a conclu, comme la doctrine auparavant (Rep. Min. n°65630, JOAN 6 juillet 2010, p. 7649), qu’au cas présent, le respect des dispositions du PLU devait être apprécié non pas au regard de la parcelle détachée, mais au contraire, en tenant compte de l’unité foncière existant à la date à laquelle l’administration statue sur la demande de permis, soit avant la division :

« 3. Il résulte de ces dispositions que, par exception à la procédure de lotissement, la division d’une unité foncière prévue au a) de l’article R. 442-1 du code de l’urbanisme, dite ” division primaire “, permet à un pétitionnaire de demander et d’obtenir un permis de construire sur une partie de l’unité foncière existante alors que la division du terrain n’est juridiquement pas réalisée, celle-ci étant destinée à être accomplie après l’obtention du permis de construire. Eu égard à l’objet de ce procédé permettant de combiner, pour les projets portant sur un groupe de bâtiments ou un immeuble autre qu’une maison individuelle destinés à occuper une partie de l’unité foncière existante, l’obtention de l’autorisation d’urbanisme nécessaire au projet et la division de l’unité foncière existante, le respect des règles d’urbanisme doit être apprécié au regard de l’ensemble de l’unité foncière existant à la date à laquelle l’administration statue sur la demande, bien que cette dernière soit informée de la division à venir. Dans l’hypothèse où, postérieurement à la division du terrain mais avant l’achèvement des travaux, le pétitionnaire dépose une demande de permis modificatif, il y a lieu d’apprécier la légalité de cette demande sans tenir compte des effets, sur le terrain d’assiette, de la division intervenue.

Pour apprécier le respect, par le projet faisant usage du procédé de la division primaire, des dispositions des articles UB 9, UB 12 et UB 13 du règlement du plan local d’urbanisme relatives à l’emprise au sol, au nombre de places de stationnement et au traitement des espaces libres, le tribunal a jugé que le terrain d’assiette à prendre en compte était constitué de la fraction de l’unité foncière existante dont la société Financière Axel Investissement doit devenir propriétaire après division. En statuant ainsi, alors que, ainsi qu’il a été dit au point 3, le respect des dispositions du règlement du plan local d’urbanisme devait être apprécié au regard de l’ensemble de l’unité foncière existante à la date à laquelle l’administration a statué, le tribunal a commis une erreur de droit ».

Il ressort de cette solution que le Conseil d’État semble réserver la possibilité de tenir compte de la parcelle divisée lorsque le PLU aura précisé, en application de l’article R. 151-21 du code de l’urbanisme, que ses règles s’appliquent non pas à l’intégralité de la parcelle d’origine, mais à celle issue de la division.

Le jugement du Tribunal administratif de Cergy-Pontoise est annulé et l’affaire est renvoyée devant ce dernier.

 

Marion REBIÈRE

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