Fixation du loyer de renouvellement : le « lissage Pinel » est conforme à la Constitution

Fixation du loyer de renouvellement : le « lissage Pinel » est conforme à la Constitution

Conseil constitutionnel, 7 mai 2020, n° 2020-837 QPC

Comme nous vous l’annoncions dans notre newsletter du 1^er trimestre 2020, le Conseil constitutionnel s’est prononcé sur la question de la conformité à la Constitution du dispositif de plafonnement du loyer de renouvellement déplafonné des baux commerciaux, communément appelé « lissage Pinel », et prévu au dernier alinéa de l’article L. 145-34 du Code de commerce.

Pour rappel, la 3^ème chambre civile de la Cour de cassation a renvoyé le 6 février 2020  à l’examen des neuf sages du Conseil constitutionnel une Question Prioritaire de Constitutionnalité (QPC) à ce sujet. Les juges de la 3^ème chambre civile de la Cour de cassation considéraient qu’il existait un doute sérieux quant à la conformité à la Constitution du dispositif dit « lissage Pinel » en raison de l’atteinte potentiellement disproportionnée au droit de propriété du bailleur que constitue ce dispositif (Cass. Civ. 3^ème, QPC, 6 févr. 2020, n° 19-19.503).

En cas de déplafonnement du loyer de renouvellement, bien que le montant du loyer de renouvellement puisse être fixé à la valeur locative de marché dans le nouveau contrat de bail, le dispositif du « lissage Pinel » a pour conséquence de limiter l’augmentation annuelle du loyer annuel du bail renouvelé à un plafond de 10 % du loyer annuel acquitté au cours de l’année précédente, et ce jusqu’à ce que le loyer annuel finisse par atteindre le montant de la valeur locative de marché déterminée lors du renouvellement du bail.

Devant le Conseil constitutionnel, les demandeurs ont soutenu que le dispositif dit « lissage Pinel » constitue une atteinte disproportionnée au droit de propriété des bailleurs commerciaux aux motifs que :

1. L’atteinte au droit de propriété du bailleur commercial résultant de l’application du « lissage Pinel » n’est pas justifiée par un motif d’intérêt général ;
2. La limitation de l’augmentation du loyer de renouvellement causée par ce dispositif pourrait avoir pour effet d’imposer un niveau de loyer fortement et durablement inférieur à la valeur locative du bien lorsque celle-ci a fortement augmentée depuis la conclusion du premier bail, ce qui entraînerait par conséquent une importante perte financière pour le bailleur ;
3. Bien que les dispositions du dernier alinéa de l’article L. 145-34 du Code de commerce ne soient en théorie pas d’ordre public, puisqu’elles peuvent normalement être écartées par les parties par l’insertion d’une clause en ce sens dans le contrat de bail commercial,  leur application aux baux en cours, conclus avant leur entrée en vigueur mais renouvelés postérieurement, conduit dans ce cas à priver, en pratique, les bailleurs de la possibilité d’y déroger.

Malgré cette argumentation, le Conseil constitutionnel a décidé que le « lissage Pinel » n’est pas contraire à la Constitution.

Les neuf sages ont en effet estimé que ce dispositif ne porte pas une atteinte disproportionnée au droit de propriété des bailleurs commerciaux pour les raisons suivantes : 

1. L’atteinte au droit de propriété du bailleur commercial est justifiée par un motif d’intérêt général : en mettant en place une limitation des effets du déplafonnement du loyer, le législateur a entendu « éviter que le loyer de renouvellement d’un bail commercial connaisse une hausse importante et brutale de nature à compromettre la viabilité des entreprises commerciales et artisanales» ;
2. La perte financière, alléguée comme importante et durable pour le bailleur, est très relative, puisque l’application du « lissage Pinel » permet au bailleur d’enregistrer une hausse annuelle des revenus locatifs de 10 % et, à terme, d’obtenir l’application de la valeur locative de marché ;
3. Les conditions d’entrée en vigueur du dispositif sont déterminées à l’article 21 de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, aux commerces et aux très petites entreprises, dite « Loi Pinel ». Or, contrairement à ce qui était allégué, cet article n’a pas pour effet de rendre le « lissage Pinel » directement et obligatoirement applicable aux baux en cours à la date d’entrée en vigueur des dispositions du dernier alinéa de l’article L. 145-34 du Code de commerce.

Lors de leur entrée en vigueur, les dispositions mettant en place le « lissage Pinel » ne sont appliquées qu’aux baux nouvellement conclus à partir de la date d’entrée en vigueur, ainsi qu’à ceux renouvelés postérieurement à cette date d’entrée en vigueur.

Par conséquent, les bailleurs n’ont pas été privés de la possibilité d’y déroger.

Le dernier alinéa de l’article L. 145-34 du Code de commerce ne méconnaissant aucun autre droit ou liberté que la Constitution garantit, le dispositif dit « lissage Pinel » est déclaré conforme à la Constitution par le Conseil constitutionnel.

Alexis MOISDON