Garantie d’achèvement et défauts de conformité présentant un caractère substantiel

Cass. Civ. 3^ème 16 novembre 2022, n°21-14.629

Dans un arrêt rendu le 16 novembre 2022, la Cour de cassation a rappelé que l’immeuble vendu en l’état futur d’achèvement est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement indispensables à son utilisation.

En l’espèce, une SCI a vendu en l’état futur d’achèvement une maison à un couple acquéreur.

A la suite de difficultés pécuniaires, la SCI a actionné la garantie financière d’achèvement qui lui a versé les sommes nécessaires à la poursuite du chantier.

Une ordonnance de référé avait en outre condamnée la SCI à achever la maison conformément aux stipulations contractuelles.

La villa a été réalisée sur des fondations mal implantées.

La SCI a néanmoins déposé une déclaration d’achèvement des travaux immédiatement contestée par les acquéreurs, lesquels ont agi contre le garant.

Par un arrêt en date du 5 janvier 2021, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence (5 janvier 2021, n°18/11738) a déclaré leur demande prescrite.

Pour arriver à cette solution, la Cour d’appel considérait que le garant n’est tenu que de financer les travaux nécessaires à l’utilisation de l’immeuble à l’exclusion de ceux correspondant à la reprise de non-conformités ou de malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages impropres à leur destination.

Les accédants forment alors un pourvoi en cassation et font grief à l’arrêt attaqué de ne pas avoir retenu que « l’immeuble vendu en l’état futur d’achèvement n’est pas achevé quand il est affecté de défauts de conformités avec les prévisions du contrat qui ont un caractère substantiel ».

La Cour de cassation reprend à son compte la position du couple.

Elle casse et annule l’arrêt d’appel en rappelant que l’immeuble n’est pas achevé tant que subsistent des défauts de conformité présentant un caractère substantiel.

Tel est le cas des non-conformités contractuelles.

Cette solution n’est pas novatrice, puisqu’elle s’inscrit dans le cadre d’une jurisprudence constante.

La Cour de cassation rappelle de manière didactique dans cet arrêt que la notion d’achèvement revêt une importance toute particulière en droit de la construction.

Elle place le curseur du défaut d’achèvement sur celui du défaut de conformité substantiel :

• Si l’immeuble présente un défaut de conformité non substantiel, c’est-à-dire peu important et auquel il est possible de remédier facilement, ce défaut ne fait pas obstacle à la constatation de l’achèvement de l’immeuble ;
• Si, par contre, l’immeuble présente un défaut de conformité substantiel, il ne peut y avoir constat de l’achèvement de l’immeuble tant que le vendeur n’a pas fait le nécessaire pour mettre fin à la non-conformité.

La lecture de cet arrêt laisse entrevoir que la caractérisation de la notion d’achèvement relève finalement de l’appréciation souveraine des juges du fond qui devront rechercher au cas par cas si le défaut ou la malfaçon allégué présente un caractère substantiel et non uniquement si les travaux permettent l’utilisation de l’immeuble.

Victoire KOLINGAR-LHERMENIER