La réparation par un tiers du vice caché affectant la chose vendue, qui n’a pas d’incidence sur les rapports contractuels entre vendeur et acquéreur, ne supprime pas l’action estimatoire de l’acquéreur

Cass. Civ. 3^ème 8 février 2023, pourvoi n° 22-10.743, Publié au Bulletin

Par un arrêt en date du 8 février 2023, la Cour de cassation est venue préciser que la réparation par un tiers du vice caché affectant la chose vendue ne supprime pas l’action estimatoire dont dispose l’acquéreur à l’encontre du vendeur.

En l’espèce, une société (le Vendeur) a vendu à un particulier (l’Acquéreur), un appartement dans un immeuble soumis au régime de la copropriété.

Postérieurement, lors de la réalisation de travaux de rénovation de son appartement, l’Acquéreur a constaté que les poutres des planchers hauts et bas étaient détériorées par une attaque d’insectes xylophages.

L’Acquéreur a assigné le Vendeur afin d’obtenir, sur le fondement de la garantie des vices cachés, la réduction du prix de vente et des dommages-intérêts.

Le Vendeur a appelé en intervention forcée le syndicat des copropriétaires de l’immeuble et sollicité sa garantie au titre des condamnations qui pourraient être prononcées contre lui.

Par la suite, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dont la responsabilité était aussi engagée est intervenu pour réparer, à ses frais, toute la structure en bois de l’immeuble.

Par un arrêt en date du 15 octobre 2021, la Cour d’appel de Paris a rejeté la demande de l’Acquéreur au motif que cette action ne pouvait plus être exercée dès lors que le vice avait disparu, l’Acquéreur ayant déjà accepté qu’un tiers, le syndicat des copropriétaires procède aux travaux de remise en état (CA Paris, Pôle 4, chambre 1, 15 octobre 2021, pourvoi n° 19/22601).

Peu importe que la réparation n’ait pas été effectuée par le Vendeur.

L’Acquéreur a formé un pourvoi favorablement accueilli par le Cour de cassation.

La Cour de cassation rappelle :

• Dans un premier temps, qu’en vertu de l’article 1641 du Code civil le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue ;

• Dans un second temps, qu’en vertu de l’article 1644 du Code civil, l’acheteur, qui agit en garantie en raison des vices cachés, dispose du choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix (action rédhibitoire), ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix (action estimatoire).

Dans le cadre de l’action estimatoire, l’acquéreur peut accepter que le vendeur procède à la remise en état du bien, en effectuant une réparation en nature faisant disparaitre le vice et rétablissant ainsi l’équilibre contractuel voulu par les parties.

En application de ces textes combinés, il est de jurisprudence constante que l’acheteur d’une chose comportant un vice caché, qui accepte que le vendeur procède à la remise en état du bien, ne peut plus invoquer l’action en garantie, dès lors que le vice originaire a disparu (Cass. com., 1^er février 2011, pourvoi n° 10-11.269).

Dès lors l’acheteur peut seulement demander réparation du préjudice éventuel résultant du vice sur le fondement de l’article 1645 du Code civil, autorisant l’acheteur à demander l’indemnisation de son préjudice si le vendeur a connaissance ou est réputé avoir connaissance du vice.

La Cour de cassation juge que cette solution, à savoir la suppression de l’action en garantie en raison des vices cachés, ne peut être étendue au cas de la réparation du vice caché par un tiers.

En effet, cette circonstance étant sans incidence sur les rapports contractuels entre l’acquéreur et le vendeur, elle ne peut supprimer l’action estimatoire de l’acquéreur contre le vendeur.

L’acheteur est ainsi fondé à demander au vendeur la restitution d’une partie du prix même si un tiers a procédé à la réparation du vice caché.

Toutefois, la restitution du prix est limitée au coût des travaux nécessaires pour remédier au vice restant à la charge de l’acheteur.

En l’espèce, le Vendeur a dû supporter des charges de copropriété supplémentaires correspondant aux travaux de remise en état de l’immeuble par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble.

Agathe RAFFIN