L’autonomie du contrat de réservation réaffirmée par la Cour de cassation

Cass. Civ. 3 ème , 21 mars 2019, pourvoi n°18-11.707


Par un arrêt en date du 21 mars 2019 (pourvoi n°18-11.707, à paraître au Bulletin), la Cour de cassation a rappelé que « le contrat de réservation étant facultatif, sa nullité est sans incidence sur la validité de l’acte de vente. »


Dans cette affaire, un acquéreur, après avoir été démarché, avait signé un contrat de réservation, suivi d’un acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement portant sur un appartement et un emplacement de stationnement dans un immeuble en copropriété destinés à la location et bénéficiant d’un dispositif de défiscalisation. Son investissement ne lui apportant pas la rentabilité espérée, l’acquéreur a assigné le vendeur, le démarcheur ainsi que l’établissement bancaire auprès duquel il avait souscrit un prêt immobilier, afin de solliciter l’annulation des contrats de réservation, de vente et de prêt et le paiement de dommages et intérêts « pour non-respect des dispositions du code de la consommation relatives au démarchage et au prêt, dol et manquements au devoir d’information et de conseil. »
Pour écarter la demande d’annulation des contrats de réservation, de vente et de prêt, la Cour d’appel avait retenu que « la signature par [l’acquéreur] de l’acte authentique de vente, sans émettre de réserve, vaut renonciation à se prévaloir des irrégularités formelles invoquées » et que « à supposer que [le contrat de réservation] puisse être qualifié de promesse unilatérale de vente dont la nullité serait encourue pour défaut d’enregistrement, cette nullité n’aurait aucun effet sur la validité de l’acte authentique de vente du 20 mai 2008. »


Le pourvoi en cassation formé à l’encontre de cet arrêt a été rejeté au motif, substitué à ceux de l’arrêt attaqué, que « le contrat de réservation étant facultatif, sa nullité est sans incidence sur la validité de l’acte de vente ». Par cet arrêt, la Cour de cassation reprend le principe énoncé précédemment dans une décision en date du 27 avril 2017 (Cass. Civ. 3 ème , 27 avril 2017, pourvoi n°16-15.519, publié au Bulletin) et réaffirme l’autonomie du contrat de réservation et de l’acte authentique de vente, le second n’étant pas affecté par la nullité susceptible d’affecter le premier.

Des solutions divergentes étaient retenues par les juridictions du fond, partagées quant aux conséquences de la nullité du contrat de réservation, certaines considérant que les deux contrats formaient un tout indissociable. L’arrêt rendu le 21 mars 2019 rappelle que la solution retenue par la Cour de cassation est celle de l’autonomie. Cette solution est fondée sur le caractère facultatif du contrat préliminaire en matière de vente en l’état futur d’achèvement, qui résulte de l’article L.261-15 du Code de la construction et de l’habitation, aux termes duquel : « La vente prévue à l’article L.261-10 peut être précédée d’un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d’un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s’engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d’immeuble ».

Marlène Grouas

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