Le bénéfice de l’assurance Dommages-Ouvrage au profit du propriétaire de l’immeuble… et de son subrogataire

Cass. Civ. 3^ème, 11 janvier 2023 – n° 21-20.418

La Cour de cassation, par un arrêt en date du 11 janvier 2023, vient rappeler les conditions d’exercice du recours contre l’assureur Dommages-Ouvrage par une autre partie que le propriétaire de l’ouvrage.

Dans cette espèce, une société civile immobilière (SCI) avait fait réaliser un ouvrage en tant que vendeur en l’état futur d’achèvement, et souscrit pour cela une police d’assurance dommages-ouvrage.

Après livraison au syndicat des copropriétaires, des désordres se sont manifestés dans les parties communes et les parties privatives de la résidence.

Les désordres ont fait l’objet d’une déclaration par le syndicat des copropriétaires auprès de l’assureur Dommages-Ouvrage.

A la suite du refus de prise en charge opposée par l’assureur Dommages-Ouvrage, le syndicat des copropriétaires a sollicité et obtenu la désignation d’un expert judiciaire puis, à l’issue de l’expertise, assigné en réparation et en indemnisation de ses préjudices la SCI, en sa qualité de constructeur au sens de l’article 1792 du Code civil, ainsi que l’assureur Dommages-Ouvrage.

La SCI ayant été condamnée solidairement, en première instance comme en appel, à la réparation des désordres de nature décennale, elle entendait être garantie par l’assureur Dommages-Ouvrage au titre des condamnations prononcées à son encontre.

Cet appel en garantie a toutefois rejeté, ce qui a motivé le pourvoi en cassation du vendeur.

La Cour de cassation rejette le pourvoi, en rappelant un principe établi, ainsi que son exception.

L’assurance Dommages-Ouvrage est une assurance de chose, qui suit son objet, puisque conformément à l’article L. 242-1 du Code des assurances : elle se transmet aux propriétaires successifs de l’immeuble, de sorte que les vendeurs successifs perdent tour à tour la qualité de bénéficiaire de la garantie.

En pratique, et comme ce fut le cas en l’espèce, le syndicat des copropriétaires devient, dès la vente de l’immeuble, seul bénéficiaire de l’assurance Dommages-Ouvrage (Cass. Civ 3^ème , 20 octobre 2004, pourvoi n° 03-13.599), le vendeur perdant son droit à déclarer le sinistre, mais également son recours à l’encontre de l’assureur.

Ce principe a pour objet d’assurer l’affectation de l’indemnité versée par l’assureur Dommages-Ouvrage aux travaux de réparation.

La Cour de cassation rappelle ainsi le principe établi de transmission exclusive de la garantie Dommages-Ouvrage, et précise qu’elle « bénéficie au maître de l’ouvrage ou aux propriétaires successifs ou à ceux qui sont subrogés dans leurs droits », délimitant ainsi les conditions d’exercice de la garantie par une partie non bénéficiaire de la garantie.

En effet, il est admis de manière désormais classique qu’à la condition qu’il prenne en charge le coût des travaux de réparation de l’ouvrage, le vendeur peut subroger le propriétaire de l’ouvrage dans les droits qu’il tient de la garantie (et donc également dans leurs limites, par exemple s’agissant des ouvrages non garantis car modifiés depuis la réception), et exercer ses recours.

Enfin, il paraît également intéressant de noter la formulation choisie par la Cour de cassation dans son attendu n°18, reproduit ci-après : « La cour d’appel, devant laquelle [la SCI] ne se prévalait pas de la subrogation légale dans les droits du syndicat des copropriétaires et qui n’était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a relevé que l’assurance de dommages-ouvrage bénéficiait, par l’effet de la vente, au syndicat des copropriétaires qui avait déclaré le sinistre à l’assureur et en a exactement déduit que l’appel en garantie de [la SCI] à l’encontre de la société Allianz ne pouvait être accueilli. ».

Pour rappel, la Cour de cassation a admis que la subrogation jouait non seulement en cas de préfinancement des travaux de réparation par le vendeur, mais également lorsque ce dernier a indemnisé le propriétaire de l’ouvrage (Cass. Civ. 1^ère, 15 octobre 1991 : Bull. civ. I, n° 270).

Ainsi, il est sans doute possible d’envisager que lorsqu’il est condamné (in solidum ou non) à réparer le préjudice subi par le propriétaire, le vendeur conduit à indemniser ce dernier se retrouve subrogé dans ses droits, et ce que cette condamnation soit effectivement exécutée ou non.

La rédaction employée par la Cour de cassation laisse entrevoir cette possibilité, puisqu’elle indique en filigrane, dans cet attendu, que si le vendeur s’était prévalu de la subrogation, il aurait pu en bénéficier.

Tanguy HUERRE