Le lissage Pinel fait l’objet d’une QPC

Fixation du loyer de renouvellement : le « lissage Pinel » est-il anticonstitutionnel ?

Cass. Civ. 3^ème, 6 février 2020, n°19-86.945, QPC

Dans un arrêt en date du 6 février 2020, la troisième chambre civile de la Cour de cassation s’est prononcée en faveur du renvoi au Conseil constitutionnel d’une Question Prioritaire de Constitutionnalité (QPC) portant sur la fixation du loyer de renouvellement d’un bail commercial.

En l’espèce, le bail commercial avait été renouvelé le 1^er juillet 2016, après un précédent renouvellement le 16 septembre 2008.

A défaut d’accord sur le montant du loyer de renouvellement entre la société bailleresse et la société preneuse, cette dernière a engagé une action en vue d’en obtenir la fixation par le juge.

La Cour d’appel de Paris, par un arrêt du 3 juillet 2019, a rejeté la demande de la société bailleresse tendant à ce que les dispositions de la loi Pinel du 18 juin 2014 et de son décret d’application relatives à la fixation du loyer de renouvellement soient déclarées non applicables au contrat de bail commercial renouvelé.

La société bailleresse forme un pourvoi en cassation contre cet arrêt, et soumet à l’examen de la Cour de cassation deux QPC :

• La première porte sur l’applicabilité des dispositions de la loi Pinel du 18 juin 2014 aux baux commerciaux renouvelés postérieurement à son entrée en vigueur, mais initialement conclus sous le régime antérieur et une éventuelle atteinte disproportionnée à l’économie des contrats contraire aux articles 4 et 16 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen du 26 août 1789 ;
• La seconde question concerne les dispositions du premier alinéa et du dernier alinéa de l’article L.145-34 du Code de commerce, relatifs au plafonnement et à la limitation du déplafonnement du loyer de renouvellement et une éventuelle atteinte disproportionnée à l’économie des contrats contraire aux articles 4 et 16 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen du 26 août 1789, mais aussi une atteinte disproportionnée au droit de propriété [du bailleur], tel que protégé par l’article 2 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen du 26 août 1789.

En vertu des dispositions du premier alinéa de l’article L.145-34 du Code de commerce, le montant du loyer de renouvellement est en principe plafonné à « la variation intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT) ».

Concrètement, le plafonnement du loyer de renouvellement a pour but de protéger le preneur contre une hausse trop élevée du loyer au moment du renouvellement du bail commercial, en limitant cette hausse de loyer à celle induite par la variation de l’ILC ou de l’ILAT (en fonction de l’indice applicable au bail) au cours de la durée du précédent bail sur le montant du loyer initial fixé lors de la conclusion dudit bail.

Ainsi, la variation entre le loyer du précédent bail et le loyer du bail commercial renouvelé ne peut excéder la variation de l’ILC ou de l’ILAT (en fonction de l’indice applicable au bail) au cours de la durée du précédent bail.

Par exception à cette règle du plafonnement, le loyer de renouvellement peut être déplafonné, c’est-à-dire fixé au montant de la valeur locative de marché ; par exemple lorsque la durée du bail renouvelé est stipulée supérieure à neuf années, ou encore en cas de modification notable des caractéristiques des locaux loués, de leur destination, et/ou des facteurs locaux de commercialité survenue au cours du bail précédent.

Le cas échéant, en cas :

• de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du Code de commerce (caractéristiques des locaux loués, destination des lieux, obligations respectives des parties, facteurs locaux de commercialité);
• d’une clause du contrat relative à la durée du bail faisant exception aux règles de plafonnement par suite (durée contractuelle supérieure à neuf années).

Le dernier alinéa de l’article L.145-34 du Code de commerce apporte une restriction à l’application du déplafonnement du loyer de renouvellement, en limitant le montant du nouveau loyer à 10 % du montant du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Ainsi, l’augmentation du loyer résultant du déplafonnement est « lissée » au cours du bail renouvelé par tranches d’un an, jusqu’à atteindre le montant du loyer déplafonné, correspondant à la valeur locative de marché des locaux loués à la date de renouvellement.

C’est ce « plafonnement du déplafonnement » que l’on appelle le « lissage Pinel ».

La Cour de cassation a décidé de renvoyer à l’examen du Conseil constitutionnel une seule question : celle relative à la constitutionnalité du dernier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce, portant sur le « lissage Pinel ».

La Cour a en effet estimé que cette question présente un caractère sérieux en ce que le « lissage Pinel » est susceptible de porter une atteinte disproportionnée au droit de propriété du bailleur, qui en raison de ce dispositif, ne peut pas percevoir le montant du loyer déplafonné avant plusieurs années.

Rappelons que la troisième chambre civile de la Cour de cassation avait déjà considéré, par un avis du 9 mars 2018 (pourvoi n°17-70.040, P+B), que ces dispositions n’étaient pas d’ordre public.

Ainsi, il est possible d’écarter par clause expresse dans le contrat de bail commercial l’application du « lissage Pinel ».

Le Conseil constitutionnel sera donc amené à se prononcer prochainement sur la constitutionnalité du dernier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce, relatif au « lissage Pinel ».

Alexis MOISDON