Locations meublées à l’ère des plateformes numériques, la preuve de l’affectation à un usage d’habitation

Cass. Civ. 3^ème, 28 mai 2020, n°18-26.366

La location meublée de courte durée à Paris continue de générer un important contentieux, compte tenu de la forte tension du marché locatif dans la capitale et des opportunités qu’elle crée pour certains bailleurs avec le développement florissant de plateformes en ligne de location.

Pour situer la présente affaire, il convient de rappeler que le fait de louer un local meublé affecté à l’usage d’habitation et ne constituant pas une résidence principale dans des « communes de plus de 200 000 habitants » et dans « celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne », de manière répétée et pour de courtes durées à une clientèle de passage est conditionné à une démarche administrative visant à modifier son affectation.

Une telle mise en location fait perdre l’affectation à usage d’habitation du local (Code de la construction et de l’habitation, articles L.631-7 et suivants).

A défaut d’autorisation, le bailleur s’expose à une amende civile « dont le montant ne peut excéder 50.000 € par local irrégulièrement transformé » (Code de la construction et de l’habitation, article L.651-2).

En l’espèce, la propriétaire d’un appartement situé à Paris a mis en location un local, acquis en 1980, via la plateforme de location en ligne Lodgis.

Lors d’un contrôle, la Ville de Paris a fait le constat que le local était occupé par une touriste étrangère qui indiquait louer l’appartement pour une courte durée – à savoir 4 mois – via cette plateforme de location en ligne.

La Ville de Paris a dressé un constat d’infraction et a assigné la propriétaire aux fins notamment de condamnation à régler l’amende civile d’un montant de 50.000 euros en application des dispositions de l’article L.651-2 du Code de la construction et de l’habitation.

Devant la Cour d’appel de Paris, le débat entre la Ville de Paris et la propriétaire a principalement porté sur le critère de l’affectation à usage d’habitation du local loué.  

L’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation prévoit une présomption simple d’affectation à usage d’habitation « s’il était affecté à cet usage au 1^er janvier 1970 ».

Afin de démontrer cette affectation, la Ville de Paris a notamment versé aux débats un état descriptif de division de 1955, selon lequel le local était indiqué comme étant à usage d’habitation.

Selon les juges du fond, cet élément ne démontrait pas que le local était à usage d’habitation au 1^er janvier 1970 au sens du Code de la construction et de l’habitation, l’usage des lieux ayant pu subir des modifications depuis la division de l’immeuble intervenue en 1955 jusqu’au jour de l’acquisition par la propriétaire en 1980.

Statuant sur le pourvoi formé par la Ville de Paris, la 3^ème chambre civile de la Cour de cassation a jugé que les juges du fond ont « retenu, souverainement, que les éléments produits par la Ville de Paris ne permettaient pas d’établir que le local était à usage d’habitation au 1^er janvier 1970 et, à bon droit, que la preuve d’un usage d’habitation lors de l’acquisition par Mme I… de son appartement le 2 avril 1980 était inopérante ».

Cet arrêt de rejet s’inscrit dans une approche rigoureuse, par la Cour de cassation, dans l’appréciation de l’affectation du local loué.

En 2019, la 3^ème chambre civile avait déjà rejeté plusieurs pourvois de la Ville de Paris au motif que la déclaration H2, datée de 1980 n’était pas un moyen de preuve de l’usage du local au 1^er janvier 1970 (Cass. Civ. 3^ème, 28 novembre 2019, n° 18-24.157, Bull.), ou encore que la preuve de l’usage d’habitation en date de 2017 était insuffisante (Cass. Civ. 3^ème, 28 novembre 2019, n° 18-23.769, Bull.).

Marie-Ketty PROM et Eloi DOITEAU (stagiaire)