La résolution de la vente immobilière empêche le demandeur, irrecevable en raison de la perte de sa qualité de propriétaire, d’agir sur le fondement de la garantie décennale

Cass. Civ. 3^eme, 8 juillet 2021, pourvoi n°20-15.669  Publié au Bulletin

La Cour de cassation est récemment venue rappeler sa position (voir précédemment Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 18 octobre 2018, 17-14.799, Publié au bulletin) quant à l’action décennale de l’acquéreur qui sollicite la résolution de la vente

Dans le cas d’espèce, une SCI avait confié la construction d’une villa à une société de construction, ultérieurement placée en liquidation judiciaire.

La SCI propriétaire vend alors cet immeuble à un acquéreur, personne physique.

A la suite de fortes intempéries, un glissement de terrain affecte le talus situé sous l’immeuble et provoque des fissures à l’ouvrage.

Un premier arrêté de péril, puis un second, interdisent l’accès à la propriété.

L’expert judiciaire désigné par le Tribunal considère que, la construction ayant été édifiée sur un remblai instable contenant des déchets non inertes évolutifs, les désordres ne sont pas réparables.

L’acquéreur de l’immeuble assigne en indemnisation à la fois la société venderesse, le gérant de celle-ci en son nom propre ainsi que l’assureur de la société de construction.

Il sollicite également la résolution de la vente sur le fondement de l’article 1641 du code civil.

La cour d’appel fait droit aux demandes de l’acquéreur ; mais seulement en partie puisqu’elle accueille les demandes de l’acquéreur de l’immeuble sur volet de la résolution de la vente immobilière, qu’elle prononce sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Elle rejette par ailleurs ses demandes indemnitaires.

L’acquéreur a formé un pourvoi en cassation estimant que sa demande formée au titre de la garantie décennale n’aurait pas dû être jugée irrecevable.

La Cour de cassation relève qu’en prononçant la résolution de la vente immobilière sur le fondement de la garantie des vices cachés, la cour d’appel a accueilli l’une des demandes principales de l’acquéreur de l’immeuble.

La Cour de cassation considère donc que la cour d’appel a pu exactement déduire que l’acquéreur de l’immeuble, a, par l’effet rétroactif de la résolution de la vente, perdu sa qualité de propriétaire du bien, de telle sorte qu’il n’était ainsi pas recevable à agir sur le fondement de la garantie décennale.

La solution de la Cour de cassation peut sembler sévère à l’égard de l’acquéreur ; elle est en réalité en parfaite cohérence avec les conditions d’application de la garantie décennale.

La demande en résolution de la vente pour vices cachés ayant été accueillie, l’acquéreur avait perdu sa qualité de propriétaire du bien et n’était plus recevable à réclamer le bénéfice de l’action décennale

C’est dans ce même esprit que la Cour de cassation a répondu au second moyen du pourvoi, dégageant une solution qui mérite tout d’autant d’être remarquée : « C’est sans dénaturer les conclusions de [l’acquéreur] que la cour d’appel a retenu que [l’acquéreur] n’avait pas subi de préjudice du fait de l’absence de souscription d’une assurance dommages-ouvrage, dès lors [que l’acquéreur] poursuivait la résolution de la vente de l’immeuble ».

La Cour de cassation tire toutes les conséquences de l’effet rétroactif de la résolution de la vente.

Jean-Philippe PELERIN