Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) : la nullité du contrat en l’absence de preuve de propriété

Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) : la nullité du contrat en l’absence de preuve de propriété

Cass. Civ. 3^ème 14 mai 2020, pourvoi n°18-21.281

Le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) est un contrat de construction particulier par lequel un maître d’ouvrage propriétaire d’un terrain confie à une entreprise générale la réalisation d’un immeuble d’habitation (ou à usage mixte) ne comportant pas plus de deux logements.

Les modalités et conditions particulières du CCMI sont multiples et font l’objet d’une abondante jurisprudence, ce type de contrat ayant rencontré un franc succès depuis sa création.

L’une d’entre elles nous intéresse plus particulièrement à la faveur de la présente décision : il s’agit de la reconnaissance du titre du maître d’ouvrage l’autorisant à conclure un tel contrat.

En effet, selon l’article L. 231-2 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), le CCMI doit comporter « la mention du titre de propriété du maître de l’ouvrage ou des droits réels lui permettant de construire ».

Alternativement, il est permis, selon les termes de l’article L. 231-4 du CCH, que le maître d’ouvrage prouve qu’il bénéficie d’une seule promesse de vente, auquel cas le contrat sera conclu sous condition suspensive de la réalisation de cette promesse.

L’arrêt commenté se penche sur la question de l’interprétation, extensive ou non, de l’alternative octroyée par la promesse.

En l’espèce, une personne avait signé, le 29 juin 2011, un CCMI portant sur un terrain appartenant à ses parents au moment de sa conclusion, étant précisé que les signataires avaient pris la précaution d’indiquer dans le CCMI que la donation de ce terrain était « en cours » et devait intervenir dans le délai de réalisation des conditions suspensives.

La donation est intervenue le 22 juillet 2011 et l’exécution du CCMI a débutée, jusqu’à sa résiliation unilatérale par le maître d’ouvrage par LRAR en date du 4 mai 2012.

En première instance, le constructeur sollicitait la condamnation du maître d’ouvrage au paiement d’une indemnité de résiliation.

De manière reconventionnelle, le maître d’ouvrage a soulevé la nullité du CCMI et sa résiliation aux torts du constructeur, au motif que la mention d’une donation future soulignée pour contracter avec le constructeur, ne vaut pas promesse de vente.

La Cour d’appel avait choisi une interprétation extensive de la notion de promesse au sens de l’article L. 231-4 du CCH, sans doute dans le but de ne pas encourager une forme de duplicité de la part d’un Maître d’Ouvrage qui se trouve in fine propriétaire du terrain.

Elle estimait ainsi que la mention, à la rubrique « titre de propriété », qu’une donation est en cours et le fait que cette donation soit effectivement intervenue dans le délai prévu pour la levée des conditions suspensives, suffisait à rendre valide le contrat.

La Cour de cassation adopte une position beaucoup plus rigide, interprétant en cela plus strictement la lettre claire de l’article. L. 231-4 du CCH.

Elle casse donc l’arrêt au motif lapidaire « qu’au jour de la conclusion du contrat, Madame G. ne disposait ni d’un titre de propriété ni de droits réels ni d’une promesse de vente ».

En somme, la Cour de cassation estime que la réalisation future d’un don, fut elle certaine, ne vaut pas promesse de vente et qu’il n’y a pas lieu d’accepter de nouvelles exceptions là où la loi n’en prévoit pas.

Tanguy HUERRE