La proposition de travaux de reprise en matière de VEFA

Proposition de travaux de reprise en matière de VEFA : comment échapper à l’action en diminution du prix de vente de l’article 1642-1 du Code civil ?

Cass. Civ. 3^ème, 7 mars 2019, pourvoi n°18-16182

La Cour de cassation a été amenée à se prononcer sur la proposition de travaux de reprise présentée par le vendeur en l’état futur d’achèvement à son acquéreur, eu égard aux vices de construction et/ou défauts de conformité visés dans la liste des réserves.

En l’espèce, le maître de l’ouvrage vendeur a conclu avec un particulier un contrat de vente en l’état futur d’achèvement portant sur une maison.

Lors de la livraison, une liste des réserves a été établie dénonçant un certain nombre de vices de construction et défauts de conformité.

Parmi ces réserves, était dénoncée la position excessivement haute des fenêtres des chambres qui ne permettait ni une vision aisée vers l’extérieur, ni la manœuvre des poignées par une personne à mobilité réduite.

En vertu des termes de l’article 1642-1 du Code civil, le vendeur est tenu de réparer les vices de construction et/ou défauts de conformité dénoncés par l’acquéreur, sauf à s’exposer à une action en résolution du contrat de vente ou diminution du prix de vente.

En l’occurrence, le vendeur avait fait part à l’acquéreur d’une proposition de travaux de reprise prenant la forme d’un échange de maison.

Néanmoins, l’acquéreur a assigné le vendeur afin de réclamer l’exécution de travaux ainsi qu’une diminution du prix de vente en application de l’article 1642-1 du Code civil.

Au stade de l’appel, les magistrats ont condamné le vendeur à verser à l’acquéreur la somme de 30 000 € au titre de la diminution du prix de vente de l’immeuble, considérant que les propositions de réparation du vendeur étaient « non pertinentes ni opportunes », compte tenu du caractère particulièrement manifeste du vice.

Le vendeur a formé un pourvoi en cassation, en faisant grief à l’arrêt d’appel d’avoir écarté l’engagement qu’il avait pris de réparer les vices et retenu sa condamnation au titre de la diminution du prix de vente, violant ainsi l’article 1642-1 du Code civil.

La Cour de cassation confirme la position de la Cour d’appel et rejette le pourvoi du vendeur : elle retient qu’il n’était pas démontré que le pavillon mitoyen proposé en échange présentait les mêmes caractéristiques que la maison litigieuse.

Compte tenu du caractère particulièrement manifeste du vice affectant les fenêtres résultant du choix architectural de privilégier l’esthétisme des façades plutôt que le confort de vie intérieur, on pouvait selon elle raisonnablement douter de la fiabilité de la proposition de reprise du constructeur qui n’était ni pertinente, ni opportune.

La Cour de cassation considère par conséquent que la Cour d’appel a déduit à juste titre que cette proposition ne constituait pas une offre consistant en l’obligation de réparer permettant au vendeur de s’opposer valablement à l’action en diminution de prix.

Il résulte donc de cet arrêt que la proposition des travaux de reprise faite par le vendeur doit présenter un certain nombre de critères : elle doit être fiable, pertinente et opportune, pour empêcher l’action en résolution du contrat ou diminution du prix de vente prévue à l’article 1642-1 du Code civil de prospérer.

Chloé Duvivier