La sous-location à l’ère numérique

Droits du bailleur et Airbnb : la sous-location à l’ère du numérique

Cass. Civ. 3^ème, 12 septembre 2019, pourvoi n° 18-20.727

Dans un arrêt publié le 12 septembre 2019, la Cour de cassation a consacré pour la première fois le principe selon lequel les sous-loyers perçus par le locataire à la suite de la mise en location de l’appartement qu’il occupe pour des courtes durées, sur une plate-forme de locations de logements entre particuliers de type airbnb, doivent être intégralement remboursés au Bailleur si ce dernier n’a pas donné son autorisation à cette sous-location.

La solution retenue semble au premier abord parfaitement logique dès lors que l’on considère que d’une part, l’article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative au bail d’habitation interdit par principe au preneur de sous-louer le logement, sauf avec l’accord écrit du bailleur et sous réserve que le montant du sous-loyer n’excède pas celui du loyer et d’autre part, que les articles 546 et 547 du Code civil relatifs au droit d’accession du propriétaire sur les fruits civils de son bien disposent que :

• la propriété d’une chose, mobilière ou immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement, soit naturellement, soit artificiellement et que ce droit s’appelle droit d’accession (article 546 du Code civil),
• les fruits naturels ou industriels de la terre, les fruits civils, le croît des animaux, appartiennent au propriétaire par droit d’accession (article 547 du Code civil).

Il était soutenu dans le pourvoi soumis à l’examen de la Cour que le propriétaire épuise son droit d’accession par la perception des loyers dans le cadre du contrat de bail.

Le preneur, dans la mesure où il bénéficie de la jouissance du bien loué doit pouvoir ainsi exercer cette jouissance et donc conserver les sous-loyers, indépendamment du fait qu’il demeurait tenu de répondre de sa faute qui lui serait imputable en cas de sous-location illicite et de préjudice causé au bailleur.

L’analyse purement juridique a néanmoins prévalu sur une analyse plus tournée vers les aspects économiques.

Il aurait également pu être objecté que la solution n’est pas cohérente avec la jurisprudence relative au sous-bail commercial.

Dans le cadre d’un bail commercial, la sous-location n’octroie en effet aucun droit du bailleur sur les sous-loyers, mise à part l’action directe offerte contre le sous-locataire à concurrence du sous-loyer, en cas de défaillance du locataire principal (Cass. Civ. 3^ème Civ. 30 mars 1978, pourvoi n° 76-14.923, Bull. 1978, III, n° 131 ; Cass. Civ. 3^ème 19 février 1997, pourvoi n° 95-12.491, Bull. 1997, III, n° 35 ; Cass. Civ. 3^ème 7 décembre 2011, pourvoi n° 10-30.695, Bull. 2011, III, n° 207 ; Cass. Civ. 3^ème 1^er février 2012, pourvois n° 11-10.027, 10-22.863, 10-23.818, Bull. 2012, III, n° 18 ; Cass. Civ. 3^ème 18 septembre 2012, pourvoi n° 10-30.696).

Il en résulte une sanction particulièrement sévère pour le preneur qui encourt également la résiliation du bail et la condamnation au règlement de dommages et intérêts en cas de préjudice subi par le bailleur.

La solution adoptée est manifestement le fruit d’une volonté de sanctionner certains abus de la part de locataires peu délicats.

Jean-Philippe PELERIN