Traitement des loyers commerciaux durant le confinement lié à l’épidémie de covid 19

Cass. civ. 3^ème, 30 juin 2022, n°21-20127, publié au bulletin

Cass. civ. 3^ème, 30 juin 2022, n°21-20190, publié au bulletin

Par ces deux arrêts particulièrement attendus du 30 juin 2022, la Cour de cassation se prononce pour la première fois sur la question du traitement des loyers commerciaux qui ont couru durant la période de confinement liée à l’épidémie de covid 19.

En effet, lors du premier confinement ordonné afin de limiter la propagation de covid-19, les autorités publiques ont interdit l’accueil du public dans les locaux commerciaux considérés comme non-essentiels.

De nombreux commerçants ont suspendu le paiement de leur loyer, de sorte que leurs bailleurs ont saisi les juridictions aux fins d’en obtenir le paiement.

Une solution se dégage : la mesure générale et temporaire d’interdiction de recevoir du public n’entraîne pas la perte de la chose louée et n’est pas constitutive d’une inexécution, par le bailleur, de son obligation de délivrance.

Un locataire n’est donc pas fondé à s’en prévaloir au titre de la force majeure pour échapper au paiement de ses loyers.

Le premier arrêt (pourvoi n°21-20127) résulte d’un pourvoi engagé par une société ayant pour activité l’hôtellerie.

Le second arrêt (pourvoi n°21-20190) concernait en revanche une chaîne de magasin.

Aux termes de ces deux arrêts, la Cour de cassation valide les demandes de paiement des bailleurs, selon une motivation difficilement contestable sur le plan des principes, considérant, pour résumer, que les bailleurs ne sauraient être tenus pour responsables de l’interdiction d’exploitation des locaux commerciaux, du fait du confinement résultant de l’épidémie de covid 19.

La Cour de cassation rejette donc l’intégralité des moyens classiquement soulevés par les locataires commerciaux pour échapper au paiement des loyers réclamés au cours de la période correspondant au premier confinement.

En effet, la Juridiction suprême rappelle que la mesure de confinement est une mesure générale et temporaire. Elle ajoute que la mesure d’interdiction de recevoir du public ne présente dès lors pas de lien direct avec la destination contractuelle du local loué, puisque c’est le caractère d’établissement recevant du public (ERP) qui a prédominé dans l’esprit du législateur pour édicter cette mesure dans le but d’endiguer la propagation de l’épidémie.

En conséquence, la Cour de cassation rejette l’idée d’un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance, du fait de la mesure de confinement à laquelle ils étaient bien évidemment étrangers.

De la même façon, le caractère temporaire et général du confinement et l’absence de lien direct entre la mesure de confinement et la destination contractuelle du bail, permet à la Cour de cassation d’écarter également le moyen tiré d’une perte de la chose louée, même partielle, au sens de l’article 1722 du code civil.

La Cour de cassation écarte aussi le moyen excipé d’un cas de force majeure pour les preneurs à bail touchés par l’interdiction d’exploiter.

Elle rappelle que les dispositions de l’article 1218 du code civil s’appliquent uniquement au débiteur qui ne peut exécuter son engagement, en raison d’un évènement présentant les conditions d’un cas de force majeure.

Ainsi, un tel moyen ne saurait profiter au créancier d’une obligation qui n’est pas exécutée.

Or, en matière de bail, les preneurs sont créanciers de l’obligation de délivrance du bailleur dont la Cour de cassation rappelle qu’elle a bien été respectée par ces derniers.

Il convient de rappeler que la jurisprudence rejette par ailleurs de manière systématique l’application de la force majeure à une obligation de paiement d’une somme d’argent, de sorte que les preneurs ne peuvent se prévaloir d’un cas de force majeure pour justifier le non-paiement de leur loyer, dès lors que l’obligation de délivrance du bailleur a bien été respectée par ce dernier.

Ariel BITTON