Transactions en matière d’urbanisme : le défaut d’enregistrement dans le délai d’un mois sanctionné par la nullité

Cass. Civ. 3 ème 20 décembre 2018, pourvoi n° 17-27.814, publié au Bulletin,

La Cour de cassation s’est récemment prononcée sur les conséquences du défaut d’enregistrement, dans le délai d’un mois à compter de leur signature, des transactions intervenue en matière d’urbanisme (Cass. Civ. 3 ème , 20 décembre 2018, pourvoi n° 17-27.814). Un promoteur s’était vu délivrer un permis de construire pour la construction de deux bâtiments, lequel avait fait l’objet d’un recours devant le juge administratif par le propriétaire voisin. En 2014, pendant l’instance, une transaction avait été conclue entre le promoteur et le requérant afin de mettre un terme au litige. De manière très classique, le promoteur devait effectuer certains travaux et verser la somme de 12 000 € en contrepartie du désistement du requérant. Conformément au protocole, le requérant s’est désisté de son recours et a sollicité le versement des 12 000 €, ce que le promoteur a refusé.


Le requérant a donc saisi le président du Tribunal de grande instance qui a homologué la transaction le 5 août 2016, soit près de deux ans après sa signature. A la suite de la rétraction de cette homologation et de la confirmation de cette décision par le Cour d’appel de Grenoble (CA Grenoble, 1 ère ch., 3 octobre 2017, n° 17-00596), la Cour de cassation a été saisie par le requérant. Elle devait trancher la question suivante : le délai d’un mois imparti pour l’enregistrement des transactions en matière d’urbanisme, résultant de la lecture combinée des articles L. 600-8 du Code de l’urbanisme et de l’article 635 9° du Code général des impôts, est-il impératif ? Dans l’affirmative, quelle est la sanction de sa méconnaissance ?

La Cour de cassation considère que le délai d’un mois est un « délai de rigueur qui ne peut être prorogé et dont l’inobservation entraîne l’application de la sanction légale quel que soit le motif du retard ». Ainsi, à défaut d’enregistrement de la transaction dans le mois de sa date, « la contrepartie prévue par la transaction non enregistrée est réputée sans cause ». En effet, considérer que le délai d’un mois serait dépourvu de sanction et, de ce fait, admettre qu’une transaction puisse être révélée tardivement « serait en contradiction avec l’objectif de moralisation et de transparence poursuivi par le législateur ».

Il en résulte que la sanction attachée au défaut d’enregistrement dans le délai d’un mois des transactions prévoyant, en contrepartie du versement d’une somme d’argent ou d’un avantage en nature, le désistement du recours en annulation contre un permis est la nullité de la transaction et le caractère indu de la contrepartie prévue réciproquement au désistement. En d’autres termes, la transaction ne peut faire l’objet d’une exécution forcée ou, si elle a déjà été exécutée, les sommes versées ou celles correspondant au coût des avantages en nature consentis doivent être restituées nonobstant le fait que le requérant se soit désisté de son recours devant le juge administratif. Soulignons que cette décision a été rendue sous l’empire des dispositions de l’article L. 600-8 du Code de l’urbanisme en vigueur avant l’entrée en vigueur de la loi n°2018-1021 dite « ELAN » du 23 novembre 2018 qui, à l’époque des faits, ne mentionnait pas expressément le délai d’un mois de l’article 635 9° du même Code.
Sur ce point, la Cour de cassation souligne que l’apport de la loi ELAN « a un caractère interprétatif, dès lors qu’il se borne à reconnaître sans rien innover un état de droit préexistant, et conforte cette solution ».

Notons que depuis le 1er janvier 2019, l’article L. 600-8 impose également l’enregistrement des transactions conclues avec les personnes « ayant l’intention » de former un recours devant le juge administratif à l’encontre d’un permis et précise que les transactions conclues avec les associations ne peuvent pas avoir pour contrepartie « le versement d’une somme d’argent » sauf à ce que ces associations agissent « pour la défense de leurs intérêts matériels propres ».

Nora Khodri

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