Cass. Civ. 3ème 27 mars 2025, n° 23-21.076
Aux termes d’un arrêt rendu par la 3ème chambre civile (27 mars 2025, n° 23-21.076), la Cour de cassation rappelle la nécessité d’examiner l’anormalité du trouble allégué sous le prisme de l’environnement dans lequel la nouvelle construction s’insère.
Dans les faits, un permis de construire a été accordé à un particulier pour des travaux d’extension de sa villa, réduisant ainsi la distance avec le bâtiment voisin, qui passait de 7,58 mètres à 4 mètres.
À l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée en référé, les riverains ont sollicité en justice la démolition de la construction pour non-conformité au permis de construire et aux règles d’urbanisme, en particulier en raison de la hauteur de la construction.
Bien que la Cour d’appel de Montpellier ait écarté à juste titre l’action en démolition pour trouble anormal du voisinage, les riverains ont été indemnisés pour la dépréciation de leur appartement.
Cependant, la Cour de cassation a cassé l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Montpellier (Cour d’appel de Montpellier, 27 juillet 2023, n°19/02522), reprochant à cette dernière de ne pas avoir examiné l’environnement dans lequel la construction a été réalisée, et notamment si « l’urbanisation de la zone où se trouvaient les immeubles n’était pas de nature à écarter l’existence d’un trouble anormal ».
Il est donc reproché à la Cour d’appel de ne pas avoir examiné si la très forte densité urbanistique de la zone de situation des immeubles en cause n’excluait pas l’anormalité du trouble.
La solution dégagée par cet arrêt n’est pas inédite mais mérite d’être rappelée.
Il est de jurisprudence constante que l’appréciation d’un trouble anormal de voisinage s’effectue au regard de la localisation des parcelles litigieuses.
En outre, l’anormalité du trouble doit être évaluée en fonction des circonstances locales et présenter un caractère suffisamment grave ou répété pour excéder les inconvénients normaux du voisinage, sans qu’il soit nécessaire de prouver une faute de son auteur (Cass. Civ. 3ème, 11 mai 2000, n° 98-18.249).
L’anormalité du trouble allégué s’apprécie donc in concreto, en tenant compte de l’environnement dans lequel s’inscrit la construction litigieuse.
Ainsi, la condamnation du maître de l’ouvrage pour trouble anormal de voisinage s’avère plus difficile en zone urbanisée.
Sonia LASSOUANE
Credit photo : @ Image libre de droit publiée sur pexels le 13 novembre 2018 par Johannes Plenio
