Cass. Civ. 3ème 13 février 2025, pourvoi n° 23-15.846, Publié au Bulletin
Par un arrêt en date du 13 février 2025, la Cour de cassation est venue rappeler que la garantie des vices et défauts de conformités apparents prévue à l’article 1642-1 du code civil est exclusive de l’application de la responsabilité contractuelle de droit commun.
Dès lors l’acquéreur en état futur d’achèvement, qui invoque un préjudice résultant d’une non-conformité apparente, n’est pas fondé à rechercher la responsabilité du vendeur pour manquement à son obligation d’information et de conseil.
En l’espèce, par acte en date du 18 novembre 2015, faisant suite à un contrat de réservation du 11 avril 2015, une société de promotion immobilière (le Vendeur) a vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA) à des particuliers (les Acquéreurs) un appartement et deux places de stationnement.
La livraison de leurs biens a eu lieu le 10 janvier 2017.
Peu de temps après la livraison, les Acquéreurs ont découvert une non-conformité contractuelle d’un des lots acquis consistant en une modification des dimensions de l’une des places de stationnement extérieures.
Les Acquéreurs soutenaient que la modification serait intervenue entre la signature du contrat de réservation et la signature du contrat de vente sans que ces derniers en soient informés.
Se plaignant de plusieurs désordres et non-conformités, les Acquéreurs ont sollicité, en référé, une mesure d’expertise judiciaire qui a été ordonnée le 16 avril 2018.
Puis, par acte d’huissier du 3 juin 2020, les Acquéreurs ont notamment assigné au fond le Vendeur afin d’obtenir, sur le fondement de la responsabilité contractuelle, et plus particulièrement à raison d’un manquement à son obligation d’information et de conseil, l’indemnisation du préjudice lié à la modification en cours de travaux de la place de stationnement extérieure, qui n’était pas aux dimensions convenues.
Par un arrêt en date du 16 mars 2023, la Cour d’appel de Rennes a rejeté la demande des Acquéreurs au motif que les Acquéreurs ne pouvaient fonder leur demande sur le régime de responsabilité contractuelle autonome en raison d’un manquement à l’obligation de conseil et d’information.
Elle a considéré que leur demande d’indemnisation concernait une non-conformité apparente, soumise aux articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du Code civil et que l’action ayant été engagée plus d’un an après la désignation de l’expert judiciaire, elle était forclose.
En l’espèce, les Acquéreurs fondaient leur action en réparation sur le régime de la responsabilité contractuelle de droit commun, en vue d’échapper au délai de forclusion d’un an prévu à l’article 1648, alinéa 2 du Code civil.
Les Acquéreurs ont formé un pourvoi en cassation estimant qu’ils ne demandaient pas à ce qu’il soit remédié à une non-conformité apparente, mais qu’ils poursuivaient uniquement l’indemnisation du préjudice résultant du défaut d’information imputable au Vendeur.
Par un arrêt en date du 13 février 2025, la Cour de cassation a confirmé la position de la cour d’appel.
Suivant cet arrêt, la Cour de cassation a :
- Dans un premier temps, constaté que les Acquéreurs sollicitaient l’indemnisation, en raison d’un manquement du vendeur en l’état futur d’achèvement à son obligation d’information et de conseil, du préjudice lié à la modification en cours de travaux de la place de stationnement extérieure et jugé que ce préjudice résultait d’une non-conformité apparente qui pouvait être réalisée en nature, par équivalent ou par l’octroi d’un dédommagement du préjudice qu’elle entraîne.
La réparation d’une non-conformité apparente peut être réalisée en nature, par équivalent ou par l’octroi d’un dédommagement du préjudice qu’elle entraîne. Ainsi, ce n’est pas parce que l’acquéreur engage une action indemnitaire et non une action en réparation en nature, qu’elle ne relève pas de la garantie des vices et défauts de conformités apparents ;
- Dans un deuxième temps, jugé que la réparation d’une non-conformité apparente, qu’elle qu’en soit l’origine ou la cause, même si la non-conformité a pour origine un manquement du Vendeur à son obligation d’information et de conseil, ne peut relever que de l’article 1642-1 du Code civil ;
- Dans un troisième temps, rappelé que l’action en indemnisation des Acquéreurs relevant de la garantie prévue à l’article 1642-1 code civil est exclusive de l’application de la responsabilité contractuelle de droit commun et qu’elle est irrecevable pour forclusion, si elle a été engagée plus d’un an après l’ordonnance désignant l’expert judiciaire.
Cet arrêt vient rappeler qu’en matière de vente en l’état futur d’achèvement, l’action en réparation d’une non-conformité apparente du bien vendu relève exclusivement des dispositions spécifiques des articles 1642-1 et 1648 du Code civil.
En effet, l’article 1642-1 du Code civil met à la charge du vendeur d’immeuble à construire une obligation de garantie des vices et défauts de conformités apparents, permettant à l’acquéreur d’obtenir réparation de ces derniers sans avoir à démontrer un critère de gravité.
Ce régime étant d’ordre public, la garantie prévue à l’article 1642-1 du Code civil est exclusive de l’application de la responsabilité contractuelle de droit commun. Par conséquent, l’acquéreur en état futur d’achèvement, qui invoque un préjudice résultant d’une non-conformité apparente, n’est pas fondé à rechercher la responsabilité du vendeur sur le fondement contractuel.
Cet arrêt vient confirmer une position précédemment adoptée par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 15 mars 2011 (Cass. Civ. 3ème 15 mars 2011, n° 10-13.778).
Il réaffirme également qu’en application des articles 1642-1 et 1648 du Code civil combinés le délai d’action judiciaire est d’un an à compter du plus tardif des deux événements que sont, de manière alternative, soit la réception des travaux, soit l’expiration du mois qui suit la prise de possession.
Il s’agit d’un délai de forclusion, ainsi celui-ci sera interrompu par voie d’assignation jusqu’à la décision judiciaire qui sera rendue.
En revanche, à la différence d’un délai de prescription, il ne sera pas suspendu par la décision ordonnant une mesure d’expertise, qui interrompt le délai de forclusion et le fait courir à nouveau (Cass. civ. 3ème 3 juin 2015, pourvoi n°14-15.796, publié au bulletin).
Agathe RAFFIN
Credit photo : @ Image libre de droit publiée sur unsplash le 4 janvier 2023 par Azzedine Rouichi
