Cass. Civ. 3ème 5 mars 2026, n° 24-15.820
Par une décision du 5 mars 2026, la Cour de cassation explicite l’articulation des règles applicables à la clause résolutoire d’un bail commercial et celles relatives à l’exception d’inexécution.
En l’espèce, face au non-paiement des loyers par son preneur, un bailleur lui a signifié un commandement de payer visant la clause résolutoire dans les conditions de l’article L. 145-41 du code de commerce.
Le preneur n’ayant pas réglé lesdits loyers dans le délai d’un mois suivant la mise en demeure et n’ayant pas non plus formulé de demande de suspension des effets du commandement de payer, le bailleur a sollicité la constatation de la prise d’effet de la clause résolutoire.
Le preneur a, en réponse, opposé à son bailleur, diverses exceptions d’inexécution, dont le non-respect de l’obligation de délivrance (les lieux loués souffraient de nombreux désordres qui rendaient l’immeuble impropre à sa destination) sur le fondement des articles 1719 et 1728 du code civil et a demandé en conséquence le versement de dommages-intérêts.
La Cour d’appel a rejeté les demandes du preneur, attachant au commandement de payer un caractère automatique.
Le preneur aurait dû, selon la Cour d’appel, saisir le juge dans un délai d’un mois à compter du commandement pour en suspendre les effets.
Par un attendu de principe, la Cour de cassation est cependant venue sanctionner l’analyse de la Cour d’appel : « Lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement ».
Pour la Cour de cassation, la Cour d’appel aurait dû rechercher, « si le locataire était bien-fondé à opposer une exception d’inexécution pour chacun des loyers dont le paiement était réclamé dans le commandement » de payer du bailleur ; peu importe qu’une demande en justice de délais de paiement ait été formulée ou non par le preneur.
Par cet arrêt, la Cour de cassation permet au preneur d’opposer à son bailleur l’exception d’inexécution, quand bien même aucune demande de suspension des effets d’une clause résolutoire n’aurait été formulée dans le mois de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire.
Elle fait ainsi prévaloir le mécanisme de l’exception d’inexécution sur celui de la clause résolutoire : si l’inexécution du bailleur est avérée, la clause résolutoire ne peut produire effet.
Xavier LEGRIS
