Cass, Civ. 3ème, 27 février 2025, n°23-18.219
Par un arrêt en date du 27 février 2025, la Cour de cassation rappelle que lorsque le bailleur fait usage de son droit d’option, la résiliation du bail rétroagit à la date de prise d’effet de la demande de renouvellement du preneur (I), et à compter de cette date le preneur ne peut plus être redevable que d’une indemnité d’occupation (et non d’un « loyer »), en raison de la résiliation du bail (II).
En l’espèce, un preneur avait sollicité le renouvellement de son bail commercial le 23 octobre 2014, à effet du 1er janvier 2015.
Dans un premier temps, le bailleur, qui avait tacitement accepté le renouvellement du bail, a saisi le juge des loyers, pour demander de fixer le montant du loyer de renouvellement à un montant déplafonné.
Par un arrêt du 1er décembre 2016, la cour d’appel de Bourges a fixé le montant du loyer de renouvellement, en écartant la demande de déplafonnement formée par le bailleur.
En conséquence, le bailleur insatisfait a exercé son droit d’option le 26 janvier 2017, décidant de refuser le renouvellement du bail.
Il demande dès lors le paiement d’une indemnité d’occupation au preneur, à compter du 1er janvier 2015, soit à la date de prise d’effet du renouvellement sollicité par le preneur.
C’est dans ce contexte que la cour d’appel de Bourges a jugé dans l’arrêt rendu le 20 avril 2023 (n° 22/00218), que le bailleur aurait eu droit : d’une part, au versement d’un loyer tel qu’il avait été fixé dans son précédent arrêt pour la période allant du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2015 ; et d’autre part, au versement d’une indemnité d’occupation pour la période allant du 1er janvier 2016 au départ du preneur.
La Cour de cassation vient, dans son arrêt rendu par sa troisième chambre civile le 27 février 2025 au visa des articles L. 145-28 et L. 145-57 du code de commerce, casser et annuler cet arrêt pour violation des textes susvisés.
I. Pour la Cour de cassation, le bailleur retire son consentement à la demande de renouvellement, par l’exercice de son droit d’option.
Le droit d’option agit donc rétroactivement à la date de la prise d’effet de la demande de renouvellement.
Pourtant, dans son arrêt du 20 avril 2023, la cour d’appel a jugé que, pour la période allant du 1er janvier au 31 décembre 2015, le bailleur aurait dû percevoir un loyer.
Cela avait pour conséquence de faire virtuellement perdurer le bail pendant un an après, la prise d’effet de la demande de renouvellement devenue le point de départ de la résiliation du bail.
Or, la Cour de cassation rappelle que le bail a pris fin à la date de résiliation du bail, qui est celle de prise d’effet de la demande de renouvellement, soit en l’espèce le 1er janvier 2015.
Dès lors, le preneur est devenu occupant sans droit ni titre à compter de cette date, ne se maintenant que par l’effet de son droit au maintien, et n’était ainsi plus redevable d’un loyer mais d’une indemnité d’occupation.
II. De surcroit, pour la Cour de cassation, puisque l’indemnité d’occupation doit être fixée à la valeur locative, il devient impossible de prendre en compte le montant du loyer fixé judiciairement qui ne répond pas aux mêmes critères d’établissement, ce d’autant plus lorsque le principe de plafonnement est retenu.
La cour d’appel, faisant application des termes de l’article L. 145-11 du code de commerce, avait retenu que le preneur devait à son bailleur le montant du loyer fixé judiciairement.
La Cour de cassation a cassé cet arrêt, en prenant le soin de préciser que l’indemnité d’occupation se substitue aux loyers, à compter de la résiliation du bail.
De ce fait, la solution de la Cour de cassation est une application stricte de l’article L. 145-28 du code de commerce qui dispose que le preneur est tenu de verser une indemnité d’occupation dont le montant est évalué en application des articles L. 145-33 et suivants du code de commerce soit à la valeur locative.
Le preneur connait désormais parfaitement le risque auquel il sera exposé en cas d’utilisation par son bailleur de son droit d’option.
Ariel BITTON et Xavier LEGRIS
Credit photo : @ Image libre de droit publiée sur unsplash le 19 mai 2019 par Bogdan Karlenko
