CE 13 février 2026, req. n° 501671
Comment déterminer l’échelle d’appréciation des règles d’urbanisme dans le cas d’un permis de construire délivré au sein d’un lotissement, lorsque le PLU fait opposition à l’article R. 151-21 ?
C’est cette question que tranche le Conseil d’Etat dans sa décision du 13 février 2026.
La règle de principe en la matière figure à l’article R. 151-21 du code de l’urbanisme qui prévoit que :
« Dans le cas d’un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance, l’ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le plan local d’urbanisme, sauf si le règlement de ce plan s’y oppose ».
Pour autant, le seul fait que le PLU ferait opposition à cette règle et prévoirait l’appréciation des règles d’urbanisme à l’échelle du lot issu de la division ne suffit pas. En effet, il faut que la division soit effectivement intervenue.
Dans l’affaire en cause, un permis d’aménager portant sur le détachement de deux lots à bâtir avait été délivré à un lotisseur. Ce même lotisseur s’était ensuite vu délivrer un permis de construire une maison sur l’un des deux lots.
Les voisins du projet avaient alors saisi le Tribunal administratif de Marseille en faisant valoir que les règles d’urbanisme tenant notamment à l’emprise au sol et aux espaces verts auraient dû être appréciées à l’échelle de la totalité du lotissement.
Le juge de première instance a toutefois rappelé que le PLU prévoyait expressément l’application des règles à l’échelle de chaque lot, et a écarté le moyen en se fondant sur la circonstance que les travaux d’aménagement du lotissement étaient achevés.
Le Conseil d’Etat censure cette analyse.
Selon lui, ce qui permet de déterminer l’application de l’article R. 151-21 du code de l’urbanisme n’est pas l’achèvement des travaux du lotissement, mais le point de savoir si au moins l’un des lots a fait l’objet d’un transfert en propriété ou en jouissance à la date de délivrance du permis de construire.
L’intérêt de la décision réside dans l’ajout suivant : ledit transfert peut être assorti d’une condition suspensive telle que celle tenant à l’obtention du permis de construire.
En effet, selon le Conseil d’Etat :
« 3. Aux termes de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme : » Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis « . Il en résulte que l’application de la règle prévue au troisième alinéa de l’article R. 151-21 du code de l’urbanisme à un permis de construire délivré dans un lotissement est subordonnée à la condition que le transfert en propriété ou en jouissance d’au moins un des lots du lotissement ait été acté à la date de délivrance du permis de construire, ce transfert fût-il assorti d’une condition suspensive telle que celle tenant à l’obtention d’un permis de construire.
4. Pour écarter en l’espèce les moyens tirés de la méconnaissance des règles d’emprise au sol et de proportion d’espaces verts fixées par le plan local d’urbanisme, le tribunal administratif s’est fondé sur la circonstance que les travaux d’aménagement du lotissement étaient achevés. Si l’achèvement de tels travaux est requis par l’article R. 442-18 du code de l’urbanisme pour que puisse être délivré un permis de construire sur les lots d’un lotissement autorisé, cette circonstance n’est pas de nature à permettre l’application des dispositions du plan local d’urbanisme s’opposant à l’application de la règle prévue à l’article R. 151-21 du code de l’urbanisme. Par suite, en jugeant que M. A… pouvait se prévaloir de la création d’un lotissement et qu’il convenait d’appliquer les dispositions de l’article R. 151-21 du code de l’urbanisme ainsi que les dispositions de l’article 6 des dispositions générales du plan local d’urbanisme s’opposant à l’application de la règle fixée par le troisième alinéa de cet article, alors que le transfert en propriété ou en jouissance d’aucun des lots dont la création avait été autorisée par le permis d’aménager n’avait encore été acté, le tribunal administratif a commis une erreur de droit ».
En jugeant de la sorte, le Conseil d’Etat confirme un jugement du Tribunal administratif de Grenoble du 24 décembre 2025 (req. n° 2101014), qui avait déjà admis que la division pouvait être entérinée par l’existence d’une promesse de vente assortie d’une condition suspensive, et ce même si la promesse ne portait pas sur le lot objet du permis.
Le jugement est donc annulé et l’affaire est renvoyée devant le Tribunal administratif de Marseille.
Marion REBIERE
