Cass. Civ. 3ème, 12 février 2026, 24-10.578, Publié au bulletin
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 12 février 2026 rappelle la rigueur du régime applicable à l’indemnité d’éviction en matière de baux commerciaux, dans un contexte de discussions amiables portant précisément sur la fixation de cette indemnité d’éviction.
Il convient de souligner, au préalable, que la demande en paiement de l’indemnité d’éviction doit être introduite par le preneur dans un délai de deux ans, à compter de la prise d’effet du refus de renouvellement, à défaut de quoi son action serait prescrite et ce en application des dispositions des articles L.145-9 et L.145-60 du code de commerce.
Concrètement, en cas d’inaction dans le délai biennal susvisé, le locataire perd son droit à indemnité d’éviction ainsi que, par voie de conséquence, son droit au maintien dans les lieux. Il devient alors rétroactivement occupant sans droit ni titre.
Le présent arrêt vient renforcer cette solution, en rappelant que, en l’absence de fraude, la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause interruptive de la prescription biennale applicable à la réclamation de l’indemnité d’éviction par le preneur.
Au cas particulier, cet arrêt vient clore une procédure d’expulsion introduite par un bailleur devant le juge des référés, à l’encontre de son preneur.
Le bailleur faisait ainsi valoir qu’il ne saurait exister la moindre contestation sérieuse de la part du locataire, en raison de l’écoulement du délai de prescription biennale, depuis la date d’effet du congé avec offre d’indemnité d’éviction.
Le preneur s’était quant à lui opposé à cette argumentation, en rappelant que le bailleur avait reconnu son droit à percevoir une indemnité d’éviction, reconnaissance qui s’était accompagnée d’une demande de transmission de documents pour procéder au calcul du montant de ladite indemnité.
Le preneur avait honoré cette demande de transmission de documents et était donc resté dans l’attente du retour du bailleur, sans veiller à préserver ses droits en saisissant le tribunal judiciaire avant l’expiration du délai de deux ans, fixé par les articles L.145-9 et L.145-60 du code de commerce.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait suivi l’argumentation du preneur, refusant d’ordonner son expulsion, en se fondant sur la mauvaise foi du bailleur.
Aux termes d’un attendu particulièrement sévère, la Cour de cassation casse l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence, en indiquant :
« En statuant ainsi, alors que la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction, et que le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction, la cour d’appel a violé les textes susvisés. »
Toutefois, cet arrêt doit être ramené à sa juste portée, puisqu’il confirme une situation fréquente en pratique, dans laquelle un bailleur a besoin d’avoir les données comptables de son preneur pour faire chiffrer son risque financier, concernant l’indemnité d’éviction que pourrait lui réclamer son preneur.
Cette démarche est d’ailleurs souvent le préalable à une proposition financière pour une résolution amiable du différend, notamment par l’intermédiaire d’échanges confidentiels entre Conseils.
Cet arrêt présente en revanche un apport pratique important dès lors qu’il consacre, sans ambiguïté, la possibilité pour le bailleur, dont le preneur est prescrit sur le terrain de l’indemnité d’éviction, de solliciter l’expulsion de ce dernier devant le juge des référés.
Ariel BITTON
