La Loi n°2026-403 du 26 mai 2026, dite de simplification de la vie économique, constitue une réforme législative de grande ampleur dont l’objectif est de favoriser le développement économique en France, tout en cherchant à limiter les contraintes administratives.
Vaste programme, pourrait-on dire !
La Loi a été promulguée après un long processus législatif, et comporte un ensemble très hétérogène de dispositions : elle apporte, en particulier, plusieurs modifications importantes au statut des baux commerciaux en France, certainement les plus significatives depuis la Loi Pinel du 18 juin 2014, avec un objectif affiché d’améliorer la trésorerie des entreprises, prises en leur qualité de locataires.
Notre attention est spécifiquement attirée sur les quatre modifications suivantes :
- Un principe de mensualisation du loyer (et non des charges ?) à la demande du preneur, instauré via le nouvel article L. 145-32-1 du Code de commerce, « sous réserve de l’absence d’arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges, qui n’ont pas fait l’objet d’une contestation préalable», et ce, pour tous baux en cours d’exécution à la date de promulgation de la Loi, c’est-à-dire au 26 mai 2026.
- Un plafonnement des garanties délivrées par le preneur fixé par les nouvelles dispositions de l’article L. 145-40 du Code de commerce, et ce, à hauteur du « montant des loyers dus au titre d’un trimestre» ; ceci valant pour tous engagements et garanties « de toute nature demandés afin d’assurer la bonne exécution du contrat de bail », donc, nous semble-t-il également pour les garanties bancaires délivrées en pratique par les preneurs au titre de la prise de possession des lieux en matière de baux en l’état futur d’achèvement. Ces règles s’appliquent aux baux conclus ou renouvelés à compter de la promulgation de la Loi et donc à l’exclusion des baux en cours.
- Le sort des garanties en cas de transfert de propriété de l’immeuble objet du bail, précisé par ce même article L. 145-40 : l’obligation de restitution des sommes payées par le preneur à titre de garantie est transmise au nouveau propriétaire-bailleur, tandis que la mutation des locaux loués « entraîne de droit la caducité des garanties de toute nature» visées par l’alinéa 2 du même article et « emporte l’obligation pour le cédant de restituer au preneur les documents afférents et de procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de 6 mois ». Ces nouvelles règles s’appliquent aux mutations des immeubles intervenant trois mois après la promulgation de la Loi.
- La restitution des garanties au preneur en fin de jouissance, toujours au visa de l’article L. 145-40, qui prévoit que le dépôt de garantie devra être restitué dans un délai de 3 mois à compter de la remise des clés (après compensation des sommes éventuellement dues par le preneur), tandis que les autres « garanties de toute nature» devront être restituées par le bailleur dans un délai de 6 mois. Ces nouvelles règles s’appliquent aux baux en cours d’exécution à la date de la promulgation de la Loi lorsque la remise des clés du local pris à bail intervient à l’expiration d’un délai de trois mois après la même date.
Bien que cela ne soit pas expressément et systématiquement précisé, ces quatre modifications nous paraissent avoir en commun le fait de concerner les seuls baux portant sur « un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal ».
L’activité de « prestation de service à caractère commercial » méritera d’être appréhendée précisément, mais il semble bien que les mesures relatives à la mensualisation des loyers et aux garanties ne concernent pas les entrepôts, les locaux d’activités industrielles et les locaux à usage exclusif de bureau.
A noter enfin que cette nouvelle Loi vient également (i) clarifier le champ d’application du droit de préférence du preneur (en excluant les locaux à usage exclusif de bureau et les entrepôts à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce), (ii) consacrer les clauses d’indexation dites « tunnel » (lorsqu’il s’agit de l’indice des loyers commerciaux) via la création d’un nouvel article L. 145-38-1 du Code de commerce et (iii) apporter diverses précisions sur le régime de l’octroi de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire à l’article L.145-41 du même Code.
En définitive, et comme souvent avec les « Lois de simplification », ces nouvelles dispositions afférentes au statut des baux commerciaux ne manqueront pas de complexifier sans doute encore davantage les relations entre bailleurs et locataires… !
Jérôme MARTIN
