La Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite « Loi anti-Airbnb » ou « Loi LE MEUR ECHANIZ », est parue au Journal officiel le 20 novembre 2024.
Ce texte vient renforcer les outils de régulation des locations de courte durée, telles que celles pratiquée notamment par la plateforme AIRBNB.
L’ambition politique affichée par ce texte est de lutter contre la spéculation immobilière, les nuisances dans certains quartiers, et protéger le marché locatif pour les résidents permanents.
Voici les principales modifications apportées au droit existant :
- Limitation du nombre de nuitées : La loi renforce les restrictions sur le nombre de jours durant lesquels une résidence principale peut être louée à des fins touristiques. Dans les communes concernées, le Maire peut désormais, sur délibération, abaisser à 90 jours le nombre de jours annuels durant lesquels un propriétaire peut louer sa résidence principale.
- Nouvelles règles en matière de copropriété : Tout règlement de copropriété existant pourra, lorsqu’il comporte une clause d’habitation bourgeoise, être modifié à la majorité de l’article 26 pour interdire la location d’appartements en meublé de tourisme, tandis que l’unanimité était jusque-là requise. Tout nouveau règlement devra se prononcer sur la possibilité ou non de louer des logements en meublé de tourisme.
Les propriétaires et les locataires ayant fait une déclaration en mairie devront désormais en informer le syndic, qui devra l’inscrire en point d’information à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
- Contrôle renforcé et durcissement des sanctions : Le montant de l’amende prévue à l’article L. 651-2 du Code de la construction et de l’habitation (ci-après « CCH ») est doublé et passe de 50.000 à 100.000 euros. Par ailleurs, un nouvel article L. 651-2-1 prévoit –désormais expressément– que la personne qui se livre ou prête son concours à la commission de l’infraction prévue à l’article L. 651-2 s’expose à la même amende.
Les autorités locales disposent de moyens accrus pour vérifier la conformité des locations.
- Une fiscalité moins favorable : La loi abaisse l’abattement fiscal du régime fiscal « micro‑BIC » applicable aux meublés de tourisme.
Cet abattement passe à 50% pour les meublés classés et chambres d’hôtes, dans la limite de 77.700 euros de revenus locatifs annuels (contre 71% actuellement, dans la limite de 188.700 euros). Il passe à 30% pour les meublés non classés, dans la limite de 15.000 euros de revenus locatifs annuels (contre 50% actuellement, dans la limite de 77.700 euros).
- Nécessité de produire un DPE : Les autorisations de changement d’usage, qu’elles soient définitives ou temporaires, ne pourront désormais être délivrées que sur production d’un DPE classé au moins E et, à partir de 2034, au moins D.
- Preuve de l’usage du local facilitée pour la commune : La Loi modifie les critères de qualification de l’usage du local. Alors que jusqu’à présent, un local construit avant le 1erjanvier 1970 était réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage, à cette date, la Loi modifie l’article L. 631-7 du CCH et prévoit désormais que ce local sera réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage : soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, soit à n’importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d’autorisation préalable de changement d’usage ou la contestation de l’usage.
- Possibilité de règlementation de l’usage des constructions nouvelles : La Loi vient ajouter au code de l’urbanisme un nouvel article L. 151-14-1 permettant à l’autorité administrative de modifier les PLU qui pourront désormais délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels toutes les constructions nouvelles de logements seront à usage exclusif de résidence principale.
Les modifications apportées par la loi du 19 novembre 2024 marquent un tournant dans la régulation de la location de courte durée, en renforçant significativement les restrictions imposées aux hôtes et plateformes.
Jean-François BERRUE
Credit photo : @ Image libre de droit publiée sur pexels le 3 janvier 2014
