Extension de l’urbanisation : le principe de continuité de l’urbanisation de la loi Littoral précisé

CE 12 juin 2023, n° 459918 B

Par une décision rendue le 12 juin 2023, mentionnée aux tables du recueil Lebon, le Conseil d’Etat est venu préciser les contours de la notion de continuité de l’urbanisation au sens de la loi Littoral.

Le Maire de Roquebrune-sur-Argens a accordé à un maître d’ouvrage représentée par notre société d’avocats devant les juges du fond, un permis de construire concernant quarante-six logements dans un quartier né de la réalisation de plusieurs opérations de lotissement autour d’un parcours de golf et éloigné du centre-ville historique de la commune.

Le permis de construire a été contesté par plusieurs riverains.

Le tribunal administratif de Toulon a rejeté les requêtes dans un jugement du 7 juillet 2020 mais, par un arrêt du 28 octobre 2021, la cour administrative d’appel de Marseille a annulé ce jugement et l’arrêté de permis de construire.

Elle a considéré que le projet ne s’inscrivait pas en continuité avec les agglomérations et villages existants au sens de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme alors en vigueur.

La Cour administrative s’est fondée sur les circonstances suivantes :

• d’une part, le secteur en limite duquel s’implante le projet est séparé par une vaste zone forestière et agricole d’un autre secteur urbanisé de la commune, qu’elle a identifié comme en constituant le centre, correspondant au village ancien,
• et, d’autre part, un lotissement ne pourrait caractériser en lui-même une agglomération ou un village existant au sens de l’ancien article L. 121-8 du code de l’urbanisme.

Pour rappel, aux termes de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction applicable au litige et antérieure à la loi ELAN du 23 novembre 2018, dans les communes littorales : « L’extension de l’urbanisation se réalise soit en continuité avec les agglomérations et villages existants, soit en hameaux nouveaux intégrés à l’environnement. »

Saisi d’un pourvoi formé par la société Bouygues Immobilier, le Conseil d’Etat a finalement annulé la décision de la cour administrative d’appel de Marseille.

Il a jugé que les constructions peuvent être autorisées dans les communes littorales en continuité avec les secteurs déjà urbanisés caractérisés par un nombre et une densité significatifs de constructions et que la nature de l’opération foncière ayant présidé à la création d’un secteur est sans incidence pour apprécier s’il caractérise une agglomération ou un village existant au sens de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme.

Un projet de construction situé en continuité avec un secteur urbanisé issu d’une opération de lotissement peut, ainsi, être autorisé si le nombre et la densité des constructions de ce lotissement sont suffisamment significatifs pour qu’il caractérise une agglomération ou un village existant au sens de l’article L. 121-8 précité.

Dans ses conclusions, le rapporteur public avait en effet estimé que limiter les nouvelles constructions à celles situées en continuité du centre-bourg des communes littorales constituerait une contrainte qui excessivement rigide.

Il avait également rappelé que les dispositions de la loi Littoral ayant pour objet d’éviter le mitage, seul compte le point de savoir si la zone en continuité de laquelle s’insère le projet est caractérisée par un nombre et une densité significatifs de constructions, quel que soit le type d’urbanisation dont il s’agit et l’opération foncière à son origine.

L’affaire a été renvoyée devant la cour administrative d’appel de Marseille.

Précisons que l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme, modifié par la loi ELAN, prévoit désormais la possibilité de construire dans des secteurs déjà urbanisés autres que les agglomérations et villages existants.

Ces secteurs déjà urbanisés se distinguent des espaces d’urbanisation diffuse par, entre autres, la densité de l’urbanisation, sa continuité, sa structuration par des voies de circulation et des réseaux d’accès aux services publics de distribution d’eau potable, d’électricité, d’assainissement et de collecte de déchets, ou la présence d’équipements ou de lieux collectifs.

Alice LE NÉEL