Taxe annuelle sur les bureaux : l’espace de « coworking » est assimilé à un local de bureaux

CAA Paris 15 mars 2024, req. n° 23PA00132

Par cet arrêt du 15 mars 2024, la Cour administrative d’appel de Paris revient sur le jugement rendu par le Tribunal administratif de Paris le 29 novembre 2022, lequel avait considéré les espaces de « coworking » comme des locaux commerciaux au sens de l’article 231 ter du code général des impôts (CGI).

En l’espèce, une société exerçait, au sein des locaux qu’elle prenait à bail à une autre société, une activité de mise à disposition d’espaces de « coworking » avec prestations de services additionnelles. Elle avait, à cet égard, souscrit des déclarations de taxe annuelle sur les bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement.

Estimant toutefois que ces espaces avaient la nature de locaux commerciaux devant être exonérés de taxe, la société propriétaire a sollicité la décharge de ces impositions.

L’administration fiscale n’ayant pas fait droit à sa demande, la société propriétaire a sollicité le dégrèvement des impositions restant à sa charge devant le Tribunal administratif.

Saisi du litige, le Tribunal administratif de Paris a jugé que les espaces de « coworking » devaient être regardés comme utilisés « pour la réalisation de prestations de services » et, ainsi, « être qualifiés de locaux commerciaux et non de bureaux pour l’application des dispositions précitées de l’article 231 ter du code général des impôts. » (TA Paris 29 novembre 2022, req. n° 2113114).

Pour ce faire, le Tribunal s’est fondé sur le fait que :

• l’activité de la société consistait, en plus de la mise à disposition d’espaces de travail, à fournir un ensemble de prestations comme l’accès à des salles de réunion, à internet, à des prises électriques, à des espaces de détente et de convivialité, à une cuisine équipée et un service de restauration etc. ;
• les clients souscrivaient des contrats de prestations de services conclus pour des durées variables et les tarifs, fixés de manière forfaitaire, dépendaient
  des formules choisies ;
• le public pouvait directement se rendre dans les locaux pour les visiter, obtenir un devis ou souscrire sur place aux offres proposées.

Le Tribunal administratif a ainsi conclu que la société propriétaire était fondée à prétendre à la décharge des cotisations de taxe annuelle sur les bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage.

Saisie d’un appel, la Cour administrative d’appel de Paris a toutefois censuré le jugement rendu par le Tribunal administratif.

Elle a considéré que ni le descriptif sur le site internet de la société des prestations offertes à la clientèle, ni les contrats conclus avec les clients, ni l’accessibilité des lieux aux clients souhaitant visiter et solliciter des devis en vue de la souscription d’une offre ne permettaient « de rapporter la preuve de l’importance quantitative de telles prestations et d’établir qu’elles revêtiraient autre chose qu’un caractère accessoire à l’activité principale de la locataire consistant à fournir à ses clients des locaux à usage de bureaux ».

Par cet arrêt, la Cour administrative d’appel de Paris a donc considéré qu’un espace de « coworking » doit, en cas de prestations de service présentant un caractère accessoire à l’activité principale de fourniture de bureaux, être assimilé à du bureau au sens de l’article 231 ter du CGI.

A l’inverse, il semble alors que si les prestations de service offertes en plus de la fourniture de bureaux ne sont pas accessoires à cette activité principale, l’espace de « coworking » doit être regardé comme un local commercial au sens de l’article 231 ter du CGI.

Indépendamment de l’aspect fiscal, l’arrêt commenté interroge de nouveau sur la destination des locaux de « coworking » au regard des articles R. 151-27 et suivants du code de l’urbanisme.

A notre avis, sauf stipulations contraires précisées dans le règlement du plan local d’urbanisme, une opération de « coworking » pourrait potentiellement s’inscrire, selon la conception des espaces et l’importance des prestations proposées aux occupants (mise à disposition de bureautique, café etc.), dans :

• la destination commerce et activités de service, sous-destination activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle,
• ou la destination autres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire, sous-destination bureau.

Cela étant, en l’absence de décision sur ce point, la question de la destination urbanistique des locaux de « coworking » reste entière. Une clarification juridique serait dès lors bienvenue.

Marie HY