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Cass. Civ. 3ème, 11 janvier 2023, n° 21-16.143

La distinction entre l’action personnelle et l’action immobilière n’est pas dénuée d’enjeu, dans la mesure où les deux actions sont assujetties à des régimes juridiques différents.

Aux termes d’un arrêt non publié au Bulletin en date du 11 janvier 2023, la Cour de cassation rappelle que « la demande en paiement d’une clause pénale, qui ne tend qu’au paiement de dommages-intérêts dont le montant a été forfaitairement prévu au contrat, est de nature personnelle, quelle que soit la nature de l’obligation dont la clause sanctionne le non-respect ».

Cette décision permet de revenir sur le régime de prescription applicable à une clause pénale, lequel est, contrairement à ce qu’avait retenu en l’espèce la Cour d’appel d’Aix-en-Provence dans un arrêt du 9 mars 2021, selon la Cour de cassation totalement indépendant de la nature de l’acte contenant ladite clause.

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence avait confirmé la recevabilité de l’action du vendeur d’immeuble en paiement de la clause pénale prévue au cahier des charges de cession des terrains (CCCT), introduite selon exploit en date du 18 mai 2015, à l’encontre de ses acquéreurs.

Pourtant, la vente du terrain concerné avait eu lieu selon acte authentique en date du 24 juin 2005.

La Cour d’appel avait jugé cette action recevable, malgré le délai de presque dix années qui s’était écoulé entre la cession du terrain et l’introduction de l’instance en paiement, au motif que :

« l’obligation de construire dans un certain délai est une charge imposée à un lot pour l’usage et l’utilité des autres lots dont les propriétaires ne veulent pas subir trop longtemps les inconvénients liés aux travaux, et donc une servitude à caractère réel et immobilier, qu’il s’agit d’une obligation commune à tous les acquéreurs incluse dans un cahier des charges et non d’une obligation à caractère personnel spécialement souscrite dans l’acte d’acquisition, et que l’action en paiement d’une clause pénale liée à l’inexécution de cette obligation contractuelle réelle, relève de la prescription trentenaire. »

Ce faisant, la Cour d’appel a considéré que le fait que l’obligation de construire résulte d’un CCCT, ayant vocation à s’appliquer de manière générale à l’ensemble des acquéreurs de terrains sur la zone d’application de ce cahier des charges, a transformé l’obligation de construire dans un certain délai en une servitude à caractère réel et immobilier.

Ce raisonnement permettait à la Cour d’appel de retenir que l’action en paiement de la clause pénale du vendeur relèverait donc de la prescription trentenaire, prévue à l’article 2227 du Code civil, en ce qu’elle s’applique aux « actions réelles immobilières ».

C’est au visa de l’article 2224 du Code civil qui, dans sa rédaction issue de la loi du 17 juin 2008 ayant harmonisé les délais de prescription, dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, que la Juridiction suprême est entrée en voie de cassation sur ce moyen.

La Cour de cassation indique qu’une action en paiement fondée sur l’application d’une clause pénale, eut-elle été stipulée dans un acte portant sur un bien immobilier, reste en tout état de cause une action personnelle, dès lors qu’elle tend simplement au paiement de dommages-intérêts.

Cette position semble difficilement contestable au regard de la définition légale d’une clause pénale qui est une clause par laquelle une partie à un contrat s’engage à payer à son cocontractant une somme prévue de manière forfaitaire en cas d’inexécution de ses obligations et dont il relève de l’appréciation souveraine des juges du fond la possibilité d’en diminuer le quantum.

On notera toutefois que cet arrêt doit être apprécié à sa « juste valeur », dans la mesure où il n’a pas fait l’objet d’une publication au bulletin de la Cour de cassation, ce qui vient en limiter la portée.

Ariel BITTON 

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