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Cass. Civ. 3ème 16 mars 2022, n°18-23.954

 

Le trouble anormal de voisinage est une action en responsabilité civile extracontractuelle permettant à la victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble invoqué indépendamment de toute notion de faute.

 

C’est là toute l’originalité de ce fondement prétorien qui revient à imposer une responsabilité du fait d’autrui au propriétaire, à charge pour ce dernier de se retourner contre le véritable responsable.

 

La troisième chambre civile de la Cour de cassation est régulièrement amenée à rappeler le caractère objectif de cette responsabilité de plein droit.

 

Dans le cas d’espèce, un couple devenu propriétaire d’une habitation est condamné à indemniser le propriétaire d’un immeuble voisin au titre des préjudices subis du fait d’infiltrations liées à des canalisations fuyardes en provenance de leur bien, alors même qu’ils avaient appelé en garantie les précédents propriétaires et l’assureur de ces derniers.

 

Les nouveaux propriétaires reprochent à l’arrêt d’appel de les avoir retenus responsables sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage des désordres affectant le pavillon voisin, alors que selon eux c’était le vendeur qui était entièrement responsable de l’origine du trouble.

 

La cour d’appel avait en effet retenu que le trouble trouvait sa cause dans des conduites fuyardes dont les premiers désordres « remontaient à 1997 et 2005 », époque antérieure à l’acquisition par le couple condamné.

 

La Cour de cassation rejette le pourvoi formé par le couple de propriétaires.

 

Elle rappelle que l’action fondée sur un trouble anormal du voisinage est une action en responsabilité civile extra-contractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, lequel est responsable de plein droit.

 

La troisième chambre civile ajoute que dès lors qu’elle avait constaté que le trouble subsistait alors que les requérants étaient devenus propriétaires du fonds à l’origine des désordres, « la cour d’appel en a exactement déduit que leur responsabilité devait être retenue, peu important qu’ils n’aient pas été propriétaires de ce fonds au moment où les infiltrations avaient commencé à se produire ».

 

La solution dégagée est la conséquence logique du caractère objectif de cette responsabilité.

 

Une solution différente reviendrait à dénaturer la théorie du trouble anormal de voisinage.

 

La responsabilité issue de la théorie du trouble anormal de voisinage est attachée à la qualité de propriétaire, dans la mesure où il est seul à pouvoir mettre fin au trouble.

 

Sous cet angle, il apparaît donc logique que le propriétaire doive, en cette seule qualité, assumer la charge des réparations des désordres affectant les immeubles voisins.

 

Il lui appartient ensuite d’exercer une action récursoire contre le ou les véritable(s) responsable(s).

 

En l’occurrence, le recours des propriétaires contre leurs vendeurs s’est heurté à l’impossibilité d’engager la responsabilité de ces derniers, faute de pouvoir démontrer leur connaissance de l’existence du vice au moment de la vente.

 

Aucun élément ne permettait de retenir que les vendeurs savaient lors de la vente que les canalisations enterrées de leur pavillon étaient fuyardes, l’origine des désordres n’ayant pu être identifiée que dans le cadre de l’expertise judiciaire intervenue postérieurement.

L’arrêt rappelle rigoureusement le caractère objectif du trouble anormal de voisinage qui trouve donc à s’appliquer au propriétaire d’un terrain/bâtiment à l’origine du trouble dénoncé par un voisin, y compris dans l’hypothèse où celui-ci a acquis le bien postérieurement au démarrage du trouble.

Jean-Philippe PELERIN

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