Cass. Civ. 3ème 7 novembre 2024, n°23-14.464, Publié au bulletin
Dans cet arrêt, la Cour de cassation reprend un principe qu’elle avait déjà énoncé à plusieurs reprises concernant la recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires, en considérant que le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en réparation de dommages ayant leur origine dans les parties communes et affectant les parties privatives d’un ou plusieurs lots, sans qu’il soit nécessaire, en ce cas, que le préjudice, matériel ou immatériel, soit subi de la même manière par l’ensemble des copropriétaires.
Seuls quatre copropriétaires d’une copropriété avaient été affectés, à la suite de travaux de ravalement de façade et d’étanchéité des balcons et terrasses, par des désordres.
Ces désordres d’infiltrations affectant les parties communes s’étaient propagés dans les parties privatives de l’immeuble, en ne touchant toutefois qu’une petite partie des lots de copropriété.
Le syndicat des copropriétaires, qui avait agi en responsabilité contre le maître d’œuvre et l’entrepreneur en charge des travaux, s’était vu débouté de ses demandes par la Cour d’appel.
Cette dernière, déclarant l’action du syndicat des copropriétaires irrecevable, indique que la qualité pour agir du syndicat des copropriétaires n’est établie que lorsque le préjudice est supporté de manière identique par tous les copropriétaires, ou du moins par une grande partie d’entre eux.
La Cour de cassation réforme la décision d’appel, considérant qu’un syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en réparation de dommages affectant des parties communes et des parties privatives d’un ou plusieurs lots sans qu’il soit nécessaire que le préjudice, matériel ou immatériel, soit subi par l’ensemble des copropriétaires de la même manière.
La Cour de cassation rend son arrêt au visa de l’article 15 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui dispose que : « un syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en réparation de dommages ayant leur origine dans les parties communes et affectant les parties privatives d’un ou plusieurs lots ».
Cet arrêt rappelle donc une jurisprudence désormais établie selon laquelle, pour que l’action du syndicat des copropriétaires soit recevable, il importe peu que le préjudice subi par les copropriétaires soit matériel ou immatériel et soit subi de la même manière par l’ensemble des copropriétaires, du moment qu’il prend sa source dans un dommage affectant les parties communes, principes qu’elle avait déjà établis (Cass. civ. 3ème, 23 juin 2004, n°03-10.475 et Cass. civ. 3ème 8 juin 2023, n°21-22.420).
La Cour de cassation rappelle ainsi que le rôle du syndicat des copropriétaires est bien d’assurer l’intégrité de l’immeuble et que, dès lors qu’un dommage trouve son origine dans les parties communes de l’immeuble, peu important qu’il se propage ensuite aux parties privatives, alors le caractère collectif du dommage est justifié et la qualité pour agir du syndicat n’est pas contestable.
Blanche LAMOUR de CASLOU
Credit photo : @ Image libre de droit publiée sur pexels le 15 août 2016
