Cass Civ 3ème 30 avril 2025, pourvois n° 23-21.499 et n° 23-21.500
Dans le cadre d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement, il est très courant que le promoteur se réserve la possibilité de reporter le délai de livraison en cas de survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension des délais (notamment en cas d’intempéries).
Il est courant que le contrat de vente prévoie, dans la clause consacrée aux causes légitimes de suspension du délai de livraison, que la justification de la survenance de ces événements est établie par le maitre d’œuvre de l’opération, chargé de fournir un certificat attestant de l’existence de la cause ayant entrainé le report.
C’est sur la validité de ce type de clause qu’a été interrogée la Cour de cassation à l’occasion de deux pourvois formés par des acquéreurs dans le cadre d’une même opération. La haute juridiction s’est prononcée par deux arrêts rendus le 30 avril 2025.
Dans chacune des deux espèces, un contrat de vente en l’état futur d’achèvement avait été conclu entre les acquéreurs et la société venderesse, stipulant une livraison de l’immeuble le 30 mars 2019 et prévoyant que ce délai était « convenu sous réserve de survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension de délai telle que les intempéries entre autres et que, pour l’appréciation de ces événements, les parties d’un commun accord déclarent s’en rapporter dès à présent à un certificat établi par l’architecte ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité ».
L’immeuble n’a finalement été livré qu’au mois d’octobre 2019.
Les acquéreurs ont assigné la société venderesse en réparation des préjudices résultant du retard de livraison de l’immeuble, que la société venderesse a justifié par la survenance de causes légitimes de suspension des délais, et notamment d’intempéries.
Les acquéreurs ont alors attaqué la validité de la clause, soutenant que celle-ci était abusive au sens de l’ancien article L. 132-1 du code de la consommation (devenu L. 212-1 du code de la consommation), en raison :
- de son imprécision, la clause ne définissant ni la nature ni les critères des causes légitimes de suspension et des intempéries,
- et de l’absence de garantie d’impartialité et d’indépendance de l’architecte chargé de produire les attestations.
La cour d’appel de Cayenne a rejeté la demande des acquéreurs, estimant que la clause ne revêt pas de caractère abusif.
Elle a retenu, d’une part, que les cas de report étaient clairement identifiés comme relevant soit de la force majeure, soit d’une cause légitime de suspension du délai, telles que les intempéries, et d’autre part, que l’architecte ayant établi les attestations était un professionnel qualifié, tiers au contrat de vente en l’état futur d’achèvement, s’étant fondé sur des données météorologiques objectives, publiques, vérifiables et susceptibles d’être contestées par l’acquéreur.
La Cour de Cassation a confirmé cette analyse, estimant que la cour d’appel avait justement retenu que cette clause « n’avait ni pour objet, ni pour effet, de créer un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat » et ne présentait donc pas de caractère abusif.
Cette décision vient donc conforter la pratique contractuelle.
Pauline GOSSELIN
