Cass. Civ. 3ème 18 septembre 2025, pourvoi n°24-13.288, publié au bulletin
Aux termes d’un arrêt en date du 18 septembre 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a pu préciser sa jurisprudence concernant la prise en compte de l’évolution des facteurs locaux de commercialité dans le cadre de la détermination des loyers déplafonnés.
Il convient de rappeler que, selon un arrêt publié au bulletin, en date du 14 septembre 2011 (Cass. Civ. 3ème 14 septembre 2011, n° 10-30.825, Publié au bulletin), la Cour de cassation avait retenu que la « modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu’autant qu’elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur ».
Ce faisant, la Cour de cassation ne semblait imposer la vérification de l’impact concrètement favorable ou non de l’évolution desdits facteurs sur l’exploitation sujette au déplafonnement de son loyer commercial, limitant ce contrôle à une simple vérification du fait qu’une telle modification devait simplement être « de nature » à avoir une incidence favorable.
Puis, par un arrêt en date du 14 septembre 2017 (Cass. Civ. 3ème, 14 septembre 2017, 16-19.409, Inédit), la Cour de cassation a cassé un arrêt de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence, au motif que cette dernière n’avait pas recherché, « comme il le lui était demandé, si l’incidence relevée de la modification notable des facteurs de commercialité avait été favorable à l’activité commerciale exercée par le preneur ».
Dans le cadre de son appréciation souveraine, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence avait en effet considéré que, nonobstant une évolution a priori favorable pour l’exploitation du preneur, l’évolution négative de son chiffre d’affaires pouvait trouver sa cause dans ses choix de gestion.
Cet arrêt du 14 septembre 2017 n’a toutefois pas reçu les honneurs d’une publication au bulletin.
Désormais, la Cour de cassation a tranché dans le sens de l’appréciation de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dès lors que, aux termes de ce dernier arrêt en date du 18 septembre 2025, publié cette fois au bulletin, elle décide qu’« Il résulte des articles L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce que la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux. »
Dès lors, le principe d’une modification favorable au commerçant des facteurs locaux de commercialité de son local commercial prime désormais, quand bien même ce dernier ne parviendrait pas à en profiter, ce qui relèverait alors et par principe de sa seule responsabilité.
D’aucuns pourraient y voir une forme de présomption d’incompétence assez cynique, concernant l’exploitant dont le chiffre d’affaires ne s’améliorerait pas.
D’autres pourraient considérer qu’il s’agit également de protéger le bailleur face à des preneurs, organisant une évolution modérée, voire inexistante de leur chiffre d’affaires, pour tenter d’éviter le déplafonnement de leur loyer lors du renouvellement de leur bail commercial, sur le fondement des articles L.145-34 et R.145-6 du code de commerce.
Ariel BITTON
