Solution de démolition-reconstruction d’un ouvrage : à la recherche d’un équilibre entre principe de proportionnalité et principe de réparation intégrale

Cass. Civ. 3^ème 13 novembre 2025, pourvoi n°24-10.503

Dans une hypothèse de démolition-reconstruction d’un ouvrage, la Cour de cassation a, dans un arrêt en date du 13 novembre 2025 (Cass. Civ. 3^ème 13 novembre 2025, pourvoi n°24-10.503), écarté le principe de proportionnalité pour retenir celui de la réparation intégrale du dommage subi par un maître d’ouvrage.

Au cas particulier, un maître de l’ouvrage a fait procéder à des travaux de réfection d’une cheminée à foyer ouvert « de type ardennais » à l’occasion de travaux plus importants de reconstruction de sa maison détériorée à la suite d’un incendie.

Après réception des travaux, le maître d’ouvrage s’est plaint de divers désordres et une expertise judiciaire a été ordonnée.

Dans son rapport, l’expert judiciaire a notamment confirmé que le nouveau conduit de cette cheminée était inadapté du fait de l’insuffisance de section des boisseaux qui ne permettait pas une bonne évacuation des fumées et induisait un risque d’asphyxie.

Cela étant, l’expert judiciaire a évalué le coût des travaux réparatoires à hauteur de de 9.680 euros correspondant à l’installation d’un foyer à insert fermé ce qui était sans commune mesure avec le coût de la réparation induit par le maintien de la cheminée originelle à foyer ouvert « de type ardennais » d’un montant de 100.250 euros. L’expert judiciaire avait justifié son avis en soulignant le fait qu’un foyer fermé assurait les fonctionnalités attendues d’une cheminée (assurer le chauffage) et que la législation imposant un foyer fermé avait vocation à s’appliquer prochainement même si aucune date n’était encore prévue.

Dans ce contexte, la cour d’appel de Reims a jugé que le maître d’œuvre avait engagé sa responsabilité sur le fondement de l’article 1792 du code civil et l’a condamné in solidum avec son assureur à payer au maître d’ouvrage la seule somme de 9.680 euros au titre de la réparation du conduit de cheminée.

La cour d’appel avait motivé sa décision en rappelant que « saisi d’une demande de démolition-reconstruction d’un ouvrage en raison des non-conformités qui l’affectent [le juge] doit rechercher, si cela lui est demandé, s’il n’existe pas une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier au regard des conséquences dommageables des non-conformités constatées ».

Ce faisant, la cour d’appel avait choisi de faire prévaloir le principe de proportionnalité (consacré par le nouvel article 1221 du code civil issu de l’ordonnance du 10 février 2016) et s’était placée dans le droit fil de la position adoptée par la Cour de cassation dans une décision du 6 juillet 2023 (pourvoi n°22-10.884).

Cependant, au visa de l’article 1792 du code civil et du « principe de la réparation intégrale sans perte ni profit pour la victime », la Cour de cassation vient censurer la décision de la cour d’appel en partant du postulat suivant : « les dommages-intérêts alloués en réparation des dommages dont sont responsables de plein droit les constructeurs doivent réparer le préjudice dans son intégralité, sans perte ni profit pour le maître de l’ouvrage ».

La Cour de cassation considère que le principe de réparation intégrale doit prévaloir en retenant deux points :

• d’une part, « la réfection de la cheminée à foyer ouvert de type ardennais avait été contractuellement prévue à l’occasion des travaux de reconstruction de la maison » par le maître d’ouvrage ;
• d’autre part, « les dommages de nature décennale imputables au maître d’œuvre […] résultaient de l’inadaptation du nouveau conduit de cette cheminée, liée à l’insuffisance de section des boisseaux et à leur non-conformité au DTU pertinent ».

Autrement dit, il apparaît que, dans une hypothèse de démolition-reconstruction d’un ouvrage, la Cour de cassation serait encline à faire prévaloir le principe de réparation intégrale sur le principe de proportionnalité lorsque le constructeur a commis une faute d’une particulière gravité et que le maître d’ouvrage a demandé la remise en état de l’ouvrage selon des spécificités contractuelles prévues dès l’origine.

Cette décision laisse penser que la Cour de cassation manifesterait de plus en plus une volonté de protection des intérêts du maître d’ouvrage comme nous avions déjà eu l’occasion de le signaler à travers le commentaire d’une autre décision du 16 janvier 2025 (Cass. Civ. 3^ème 16 janvier 2025, pourvoi n°23-17.265).

Bertrand RABOURDIN et Chloé DUVIVIER