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Conseil d’Etat, 13 juin 2022, M. B et autre, req. n° 452457

« S’il s’avère que l’opération que souhaite réaliser le pétitionnaire ne conduit pas à une division de l’unité foncière, il ne peut être regardé comme mettant en œuvre l’autorisation de lotir qui lui a été accordée, et il n’y a aucune raison qu’il bénéficie de la cristallisation des règles d’urbanisme applicables à la date de cette autorisation ».

C’est par ces mots que le rapporteur public dans la présente affaire met en lumière la nécessité que la division soit effectivement réalisée pour bénéficier de la cristallisation des règles d’urbanisme dans un lotissement.

En effet, le lotissement est constitué par la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière afin de créer un ou plusieurs lots à bâtir.

Et, l’autorisation de lotir, qu’elle soit un permis d’aménager ou une déclaration préalable, a pour effet de cristalliser les règles d’urbanisme applicables au jour de sa délivrance, en application de l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme.

C’est sur la mise en œuvre de la cristallisation que la décision du Conseil d’Etat commentée, en date du 13 juin 2022, apporte une utile précision.

Au cas d’espèce, la société La Garriguette avait obtenu plusieurs autorisations d’urbanisme :

  • Tout d’abord, elle avait obtenu le 28 avril 2015, une décision de non-opposition à déclaration préalable portant sur la division d’une parcelle AD 133 à Bormes-les-Mimosas, en vue de la création d’un lot à bâtir, le lot A, le lot B étant déjà construit ;
  • Ensuite, elle avait obtenu le 17 décembre 2015, un permis de construire portant sur le lot A, pour réaliser une maison avec piscine. L’arrêté avait été rectifié le 2 mars 2016 ;
  • Enfin, le 12 janvier 2017, elle était devenue titulaire d’un deuxième permis de construire ayant un objet similaire, et sur le même lot issu de la division. Un permis de construire modificatif avait été délivré le 25 avril 2017.

Les quatre autorisations de construire ont été contestées devant le Tribunal administratif de Toulon et la Cour administrative d’appel (CAA) de Marseille.

S’agissant plus précisément du deuxième permis de construire du 12 janvier 2017, le Conseil d’Etat juge que dès lors que la société La Garriguette, propriétaire de la parcelle AD 133, entendait conserver la propriété du lot à bâtir pour y réaliser une maison à louer de manière saisonnière, aucune division en propriété ou en jouissance n’avait eu lieu, en dépit de la décision de non-opposition à déclaration préalable du 28 avril 2015.

La construction autorisée par le permis de construire n’avait donc pas pour effet de mettre en œuvre l’autorisation de lotir, de sorte que la cristallisation résultant de l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme ne pouvait jouer.

 Aussi, les dispositions applicables à l’autorisation d’urbanisme contestée devaient être celles en vigueur au jour de la délivrance du permis de construire (le 12 janvier 2017) et non au jour de la décision de non-opposition à déclaration préalable (28 avril 2015) :

« 4. Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que la société La Garriguette a adressé au maire de Bormes-les-Mimosas une déclaration préalable de division de la parcelle cadastrée section AD n° 133 en deux lots, en vue de construire sur l’un d’eux, l’autre supportant une villa. Par un arrêté du 28 avril 2015, le maire de cette commune ne s’est pas opposé à cette déclaration préalable. Toutefois, ainsi que l’a relevé la cour, la société La Garriguette, qui entendait conserver la propriété de l’ensemble de la parcelle dont elle avait préalablement déclaré la division et sollicitait le permis litigieux pour son propre compte, en vue de la location saisonnière de la construction projetée, n’avait, à la date du permis de construire, pas procédé à la cession dont aurait résulté la division. Dès lors, en l’absence de tout transfert de propriété ou de jouissance, elle ne pouvait se prévaloir, à l’occasion de cette demande de permis de construire, des droits attachés, en vertu de l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme cité ci-dessus, au lotissement autorisé, dont le projet de construction ne pouvait relever. Par suite, en jugeant que la règle posée à l’article L. 442-14 s’appliquait à l’arrêté litigieux, pour en déduire que sa légalité devait être appréciée au regard des règles du plan local d’urbanisme approuvé le 28 mars 2011 et non de celles du plan approuvé le 17 décembre 2015, la cour a commis une erreur de droit ».

Dans ses conclusions, le rapporteur public rappelle que la division de l’unité foncière n’est réalisée que lorsqu’elle conduit à une division en propriété par un partage entre propriétaires, ou une division en jouissance, par le biais par exemple d’une copropriété horizontale, ou d’une location consentie en vue de l’implantation de bâtiments.

Le fait, pour le lotisseur, de conserver la propriété et la jouissance du lot à bâtir, ne permet pas de considérer qu’une division a lieu, quand bien même la construction à réaliser serait louée ultérieurement.

L’arrêt de la CAA de Marseille est annulé en ce qu’il a rejeté les conclusions dirigées contre l’arrêté du 12 janvier 2017, et l’affaire est renvoyée devant la Cour dans cette mesure.

 

Marion REBIERE

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