Cass. Civ. 3ème, 2 mai 2024, pourvoi n°22-20.477
Par un arrêt en date du 2 mai 2024, la Cour de cassation est venue rappeler que, dans les contrats de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), les clauses qui définissent des causes légitimes de suspension du délai de livraison du bien sont soumises à l’interprétation des juges du fond dès lors qu’elles sont ambiguës.
En l’espèce, des particuliers (« les Acquéreurs ») ont acquis d’une société de promotion immobilière (« le Vendeur ») un bien immobilier en l’état futur d’achèvement.
Il était contractuellement prévu que le bien devait être livré au plus tard le 31 mars 2016.
Le bien a été livré avec du retard et des réserves.
Les Acquéreurs ont assigné le Vendeur en paiement de dommages et intérêts au titre du retard de livraison, d’un préjudice de jouissance et de réserves non levées.
L’acte de VEFA contenait une clause selon laquelle le délai de livraison était suspendu en cas de survenance de cause légitime de suspension de ce délai.
A cet égard, le Vendeur du bien s’est prévalu, pour justifier du retard de livraison, de ladite clause du contrat de VEFA selon laquelle constituait une cause légitime de suspension du délai de livraison « le retard provenant de la défaillance d’une entreprise », en invoquant ce retard.
Par un arrêt en date du 9 juin 2022, la Cour d’appel de Bordeaux a condamné le Vendeur à payer des dommages et intérêts au titre du retard de livraison au motif que « le simple retard [des entreprises] fût-il prolongé, ne peut être assimilé à la défaillance de l’entreprise que si celui-ci a entraîné la nécessité pour le vendeur de résilier le marché confié à cette entreprise et de rechercher une entreprise de substitution, après mise en demeure de l’entreprise concernée de terminer ses travaux ».
Le Vendeur a formé un pourvoi estimant qu’en affirmant que la « défaillance » de l’entreprise, au sens de la clause précitée, devait avoir entrainé « la nécessité pour le vendeur de résilier le marché confié à cette entreprise et de rechercher une entreprise de substitution » pour que la clause de suspension du délai de livraison puisse être invoquée, la cour d’appel a dénaturé cette clause litigieuse en y ajoutant une condition qu’elle ne contenait pas.
Par un arrêt du 2 mai 2024, la Cour de cassation a confirmé la position de la cour d’appel.
La Cour de cassation relève que « par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation », qui a été rendue nécessaire par l’ambiguïté de la clause de l’acte de vente relative aux causes légitimes de suspension du délai de livraison, les juges du fond ont retenu que le retard provenant de la défaillance de l’entreprise devait s’entendre d’une véritable défaillance de celle-ci.
La Cour de cassation considère donc que la cour d’appel a pu exactement constater que tel n’avait pas été le cas en l’espèce pour lesdites entreprises, étant donné que le décompte général définitif validant l’application d’éventuelles pénalités de retard à leur encontre n’était pas produit.
Cet arrêt vient rappeler que les clauses présentes dans les contrats de VEFA sont soumises à interprétation des juges du fond, dès lors que ceux-ci ne les considèrent pas comme suffisamment claires pour être appliquées en l’état.
Agathe RAFFIN
Credit photo : @ Image libre de droit publiée sur unsplash le 23 septembre 2017
