L’étendue du devoir d’information du vendeur en VEFA sur les risques inhérents à l’investissement proposé

Cass. Civ. 3^ème, 8 juillet 2021, pourvoi n° 20-16.473

Par un arrêt en date du 8 juillet 2021, la Cour de cassation rappelle sa position dans le contentieux nourri qui oppose d’une part, les vendeurs-promoteurs, et d’autre part, les acquéreurs en VEFA d’un bien aux fins de défiscalisation, ces derniers reprochant aux premiers la faible rentabilité de leur investissement, voire dans certain cas son absence.

En l’espèce, un couple de particuliers a acquis le 27 décembre 2007, en l’état futur d’achèvement, un appartement bénéficiant d’un régime fiscal dérogatoire applicable aux résidences de tourisme.

Les acquéreurs ont consenti un bail commercial à une société exerçant dans le domaine de l’hébergement touristique.

Le locataire a fait l’objet d’une mesure de redressement judiciaire le 15 mai 2012, avant de bénéficier d’un plan de redressement sur 10 ans.

En avril 2013, se plaignant que leur investissement n’affichait pas de la rentabilité attendue, les acquéreurs ont assigné le vendeur-promoteur et l’agent immobilier qui a commercialisé le bien en paiement de dommages et intérêts sur le fondement du dol et du manquement au devoir d’information et de conseil.

La Cour d’appel de Grenoble a rejeté la demande des acquéreurs par un arrêt du 5 novembre 2019 aux motifs que :

• le vendeur-promoteur avait déposé le document d’information exposant les modalités spécifiques aux résidences de tourisme et les conséquences fiscales pouvant résulter de l’interruption du contrat de bail commercial au rang des minutes de l’office notariale chargée de la rédaction de l’acte de vente ;

• les acquéreurs ne pouvaient se méprendre sur la portée de la brochure à caractère promotionnel qui était destinée à traduire le potentiel locatif du bien dans l’hypothèse la plus favorable, sans pour autant garantir le taux de rentabilité et la sécurité d’un tel investissement qui comporte une irréductible  part d’aléa ;

• la résidence de tourisme présentait un réel potentiel touristique et il n’est pas démontré que le vendeur-promoteur et son mandataire étaient en mesure de prévoir la défaillance de l’exploitant, avant le déclenchement de la crise économique ayant touché le secteur d’activité des résidences hôtelières.

La Cour de cassation relève quant à elle que la Cour d’appel a pu, sans inverser la charge de la preuve quant aux manquements allégués par les acquéreurs, en déduire que le vendeur-promoteur et l’agent immobilier n’avaient pas manqué à leur obligation d’information et de conseil et avait donc ainsi légalement justifié sa décision.

Ce faisant, la Cour de cassation poursuit l’application d’une jurisprudence désormais bien établie qui prévoit que le vendeur-promoteur, bien que tenu d’un devoir d’information et de conseil à l’égard de l’acquéreur qui réalise un achat en vue de la réalisation d’une défiscalisation (voir par exemple Cass. Civ. 1^re, 26 septembre 2018, pourvoi n°16-23.500), n’est pas tenu d’une obligation de résultat sur la rentabilité de l’investissement proposé.

Ainsi, le vendeur-promoteur qui prend le soin d’informer l’acquéreur sur les caractéristiques essentielles de l’investissement et sur les risques qui lui sont associés, est considéré comme ayant respecté son obligation d’information et de conseil à son égard.

Elodie KASSEM