La nécessaire notification des désordres apparus durant l’année de parfait achèvement

Cass. Civ. 3^ème, 13 juillet 2023 – n° 22-17.010

L’arrêt ici commenté s’inscrit dans le cadre de l’exécution d’un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan (articles L. 230-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation) et vient casser, de manière partielle, un arrêt rendu le 26 janvier 2022 par la cour d’appel de Paris (pôle 4, chambre 5).

Il ne sera pas revenu sur la partie confirmée de l’arrêt d’appel, qui rappelle une solution tout à fait classique selon laquelle les travaux nécessaires au respect des règles locales d’urbanisme et de l’autorisation de construire dans le cadre de la réalisation d’une telle maison individuelle doivent être mis à la charge du constructeur s’ils n’ont pas été inclus dans le prix forfaitaire ni chiffrés au titre des prestations restant à la charge du Maître d’Ouvrage.

Le moyen qui nous intéresse porte sur les modalités de mise en œuvre de la garantie de parfait achèvement découlant de l’article 1792-6 du Code civil, et vient confirmer une jurisprudence établie depuis un arrêt du 15 avril 2021 (Cass. civ. 3^ème 15 avril 2021, n° 19-25.748).

Il rappelle ainsi que « en l’absence de notification préalable à l’entrepreneur des désordres révélés postérieurement à la réception, qu’une assignation, même délivrée avant l’expiration du délai d’un an prévu à l’article 1792-6 du code civil, ne peut suppléer, le maître de l’ouvrage ne peut être indemnisé sur le fondement de la garantie de parfait achèvement. ».

Cette solution parait conforme à la lettre du texte, qui prévoit que les désordres doivent être dénoncés par le Maître d’Ouvrage, lors de la réception au moyen de réserves, puis après réception au moyen d’une « notification écrite ».

En effet, la garantie de parfait achèvement instaure une obligation de faire pour le constructeur, en l’absence de toute faute de sa part.

Il semble logique, dès lors, que ce dernier ait été mis en mesure de remédier au désordre, par la dénonciation qui lui en est faite, ou de refuser d’intervenir s’il estime que ledit désordre ne lui est pas imputable (par exemple si le désordre est du « aux effets de l’usure normale ou de l’usage », ainsi que le prévoit l’article 1792-6 du Code civil).

La solution s’explique donc au regard de la nature de l’étendue de l’obligation du constructeur, mais également des désordres qu’elle couvre.

En effet, les désordres concernés par l’article 1792-6 du Code civil sont à la fois les dommages, au sens de l’article 1792, et les défauts de conformité, notamment aux prévisions contractuelles.

Là encore, le constructeur doit avoir été mis en mesure de mettre en conformité ou de contester sa garantie, sans supporter directement la pression d’une action en justice.

Enfin, la solution s’inscrit dans la droite ligne de la condition posée au mécanisme de la levée de réserves par une entreprise tierce, qui en l’absence d’accord ne peut intervenir qu’après mise en demeure faite au constructeur.

Par prudence, mieux vaut donc, avant d’agir en justice contre le constructeur sur le fondement de la garantie de parfait achèvement, mettre en œuvre l’intégralité des moyens de mobilisation de ce dernier, tels que décrits à l’article 1792-6 du Code civil.

Tanguy HUERRE