Exception d’inexécution et consignation du loyer commercial : le Juge doit rechercher si le trouble rend le bien loué impropre à l’usage auquel il est destiné

Cass. Civ. 3^ème, 6 juillet 2023, n°22-15.923

Statuant sur le pourvoi formé à l’encontre d’un arrêt de la Cour d’appel de DOUAI du 10 mars 2022, la décision rendue le 6 juillet dernier par la 3^ème chambre civile de la Cour de cassation vient rappeler un critère essentiel d’appréciation de l’exception d’inexécution en matière de baux commerciaux.

Les litiges relatifs au paiement des loyers commerciaux sont légion et il est usuel, pour le preneur, d’invoquer en défense le non-respect par le bailleur de ses obligations pour tenter de s’exonérer de sa propre obligation au paiement du loyer.

Néanmoins, la Cour de cassation considère de longue date que l’exception d’inexécution ne peut être utilement mise en œuvre par le preneur que dans le cas où, par suite d’un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles, la chose louée est rendue totalement inutilisable au regard de l’activité prévue au bail (Cass. Civ. 3^ème, 12 juin 2003, n° 02-10.418  : JurisData n° 2003-019568 – Cass. Civ. 3^ème, 19 novembre 2015, n° 14-24.612  : JurisData n° 2015-025826).

En l’espèce, le litige soumis à la Haute Cour opposait une SCI, bailleresse commerciale, à sa preneuse.

Invoquant divers manquements de la locataire à ses obligations contractuelles, la bailleresse avait assigné celle-ci en résiliation du bail, expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation.

En réponse, la preneuse invoquait pour sa part, l’inexécution par la bailleresse de son obligation de délivrance, à raison d’infiltrations d’eau dans les locaux loués et sollicitait reconventionnellement l’autorisation de procéder à la consignation des loyers.

Aux termes de la décision querellée, la Cour d’appel a fait droit au moyen tiré de l’exception d’inexécution, débouté la bailleresse de ses demandes en résiliation du bail et expulsion de la preneuse et autorisé la consignation des loyers dans l’attente de réalisation des travaux de remise en état.

Cette décision était justifiée au motif que « peu important que l’exploitation ne soit pas totalement impossible, l’exception d’inexécution est justifiée par le manquement du bailleur à une obligation essentielle du bail ».

Au soutien de son pourvoi, la bailleresse a soutenu a contrario que « […] le non-respect de ses obligations par le bailleur ne dispense le locataire de remplir les siennes que lorsque ce manquement rend impossible la jouissance des lieux loués ; […] » et qu’il appartenait à la Cour d’appel de rechercher si le manquement du bailleur à ses obligations rendait impossible la jouissance des lieux.

Rappelant que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera pas à son engagement, la Cour ajoute, au visa de l’article 1719 du Code civil, que : « il appartient au bailleur de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. »

La haute Cour prononce néanmoins la cassation de l’arrêt pour défaut de base légale au motif qu’il appartenait à la juridiction du second degré de rechercher si les infiltrations alléguées avaient rendu les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés.

Pour justifier la mise en œuvre, par le preneur, de l’exception d’inexécution, l’impropriété du local commercial à sa destination doit donc être totale.

L’impropriété à destination susceptible de justifier une demande de consignation des loyers ne peut valablement s’inférer d’une simple gêne dans l’exploitation du bien.

Jean-François BERRUÉ