Le recours de la banque contre l’acquéreur après mise en œuvre de la garantie extrinsèque d’achèvement

Cass. Civ. 3^ème, 11 mai 2023, n°22-13.696

Cet arrêt de la Cour de cassation rendu le 11 mai 2023 est l’occasion de revenir sur les mécanismes de la garantie financière d’achèvement due par le vendeur d’un immeuble à construire à ses acquéreurs aux termes de l’article L.261-10-1 du Code de la construction et de l’habitation et, plus particulièrement, sur la charge de la preuve du montant du solde du prix de vente restant dû, lorsque la garantie est mise œuvre.

Cette garantie, communément dénommée « garantie extrinsèque d’achèvement », vise à prévenir le risque financier de l’acquéreur d’un immeuble à construire – qui paie le prix de la vente du bien immobilier au fur et à mesure de l’avancement des travaux – en cas de défaillance financière de son vendeur en cours de travaux.

Aux termes de l’article R.261-21 du Code de la construction et de l’habitation cette garantie prend obligatoirement la forme :

• soit d’une convention d’ouverture de crédit, « par laquelle celui qui l’a consentie s’oblige à avancer au vendeur ou à payer pour son compte les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble » et qui « stipule au profit de l’acquéreur ou sous-acquéreur le droit d’en exiger l’exécution» ;

• « soit d’une convention de cautionnement aux termes de laquelle la caution s’oblige envers l’acquéreur, solidairement avec le vendeur, à payer les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble».

Par ailleurs, l’article L.261-10-1 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que :

• « la garantie financière d’achèvement peut être mise en œuvre par l’acquéreur (…) »,

• « lorsque sa garantie est mise en œuvre, le garant financier de l’achèvement de l’immeuble est seul fondé à exiger de l’acquéreur le paiement du solde du prix de vente (…) ».

En l’espèce, un vendeur en l’état futur d’achèvement réalisant un ensemble immobilier à usage d’habitation en Polynésie française avait souscrit en 2004 une garantie extrinsèque d’achèvement sous la forme d’une convention de cautionnement auprès d’un établissement bancaire.

En cours d’opération, le vendeur a rencontré des difficultés financières, ce qui l’a amené à conclure en 2007 un protocole d’accord avec la banque et son acquéreur, aux termes duquel il était convenu que certains travaux seraient réalisés directement par l’acquéreur et leur montant serait déduit du prix de vente.

Finalement, la société venderesse a été placée en redressement puis en liquidation financière en 2009, alors que les travaux étaient en cours, ce qui a abouti à la mise en œuvre de la garantie de la banque.

A l’achèvement de l’ouvrage, l’établissement bancaire a engagé une action judiciaire à l’encontre de l’acquéreur et du liquidateur de la société venderesse, aux fins d’obtenir le paiement du solde du prix de vente.

La Cour d’appel de Papeete a fait droit dans un arrêt rendu le 25 novembre 2021 à la demande de la banque visant au paiement de l’ensemble du solde de prix de la vente, en estimant qu’il ne résultait pas du protocole d’accord intervenu en 2007 que les travaux mis à la charge de l’acquéreur « n’ont pas été en définitive réalisés dans le cadre de la garantie d’achèvement et qu’ils ont été pris en charge par les acquéreurs directement ».

C’est dans ces conditions que l’acquéreur s’est pourvu en cassation en faisant grief à la Cour d’appel d’avoir inversé la charge de la preuve dès lors, qu’il revenait selon lui à l’établissement bancaire garant de démontrer avoir financé dans le cadre de sa garantie l’exécution des divers travaux mis à sa charge aux termes du protocole de 2007.

Aux termes de son arrêt du 11 mai 2023, la 3^ème chambre civile de la Cour de cassation fait droit au moyen de cassation de l’acquéreur et annule l’arrêt de la Cour d’appel en jugeant, au visa de l’article R.261-21 du code de la construction et de l’habitation et de l’article 1353 du code civil, que :

• la créance du garant sur le prix de vente encore détenu par les acquéreurs étant la contrepartie de la mise en œuvre de la garantie, elle est limitée à la part du prix correspondant aux ouvrages financés par le garant ;

• le garant supporte la charge de la preuve du financement des ouvrages réalisés correspondant au solde du prix de vente qu’il réclame.

Cette solution protectrice d’acquéreurs confrontés à une défaillance financière de leur vendeur apparait conforme aux principes et ne peut donc qu’être qu’approuvée.

Vincent BARAY