Pas de protection du droit à la vue dans un milieu urbanisé

Cass. Civ. 3^ème, 9 novembre 2023, n° 22-15.403

Est-ce que la perte de vue, dans un milieu urbanisé, est un trouble anormal de voisinage ?

Telle était la question soumise à la Cour de cassation dans cette affaire, dans une hypothèse où a été construit un lotissement de cinq maisons aux abords de la façade sud de la propriété de la demanderesse.

Certes, « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements » (article 544 du Code civil).

Mais la limite du droit de propriété est que nul ne doit causer à autrui de trouble anormal de voisinage, et qu’à défaut, il en devra réparation, même en l’absence de faute.

L’anormalité du trouble doit s’apprécier au regard des circonstances locales et doit présenter un caractère suffisamment grave ou répété pour dépasser les inconvénients normaux de voisinage, sans qu’il soit nécessaire de prouver une faute de son auteur (Cass. Civ. 3^ème, 11 mai 2000, n° 98-18.249).

Il revient cependant au propriétaire qui se prétend victime du trouble de rapporter la preuve de l’anormalité de celui-ci.

C’est ce que la demanderesse avait tenté de faire dans la présente espèce en faisant désigner un expert judiciaire.

Selon le rapport de l’homme de l’art, la vue antérieure dégagée sur l’horizon était perdue du fait des nouvelles constructions, « le ressenti est très défavorable » écrivait-il et « la modification du cadre de vie est considérable, radicale et définitive », le bien étant « affecté d’une moins-value qui pourrait aller jusqu’au quart de sa valeur ».

Toutefois, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence relevait déjà que si la perte de vue est réelle, hormis le fait qu’elle était dégagée et vide de constructions, rien ne démontrait son caractère particulier en ce qu’elle aurait porté sur une nature d’intérêt ou un paysage d’exception.

C’est en effet aux juges du fond d’apprécier concrètement, au cas par cas, si la vue mérite ou non d’être protégée.

Le droit à la vue n’est pas protégé, notamment, en zone vouée à être construite au sens du plan local d’urbanisme.

En tout état de cause, la caractérisation du trouble anormal du voisinage n’implique pas l’appréciation de la légalité du permis de construire (Cass. Civ 3^ème, 20 juillet 1994, n° 92-21.801).

Une construction peut en effet à la fois avoir été autorisée conformément aux règles d’urbanisme et générer par ailleurs un trouble anormal de voisinage.

La Cour de cassation énonce avec cet arrêt que le droit à la vue n’est pas protégé dans un milieu urbanisé, c’est-à-dire à proximité immédiate d’une voie de déviation routière, dans une commune en pleine expansion et vouée à s’urbaniser.

La haute cour rappelle également que nul n’est assuré, en milieu urbain ou en voie d’urbanisation, de conserver son environnement qu’un plan d’urbanisme peut toujours remettre en cause.

La perte de vue, dont rien ne démontrait la nature d’intérêt ou le caractère d’exception, ne caractérisait pas, dans ces circonstances, l’anormalité du trouble invoqué.

Dans l’hypothèse où la vue aurait mérité d’être protégée, le juge aurait pu retenir le trouble anormal de voisinage : ainsi, par exemple, d’une vue sur l’océan même en zone « très urbanisée » (CA Papeete, 11 juillet 2019, n° 13/00544).

L’arrêt de la Cour de cassation du 9 novembre 2023 s’inscrit dans le droit fil d’une jurisprudence constante en la matière.

Qu’en aurait-il été si la construction nouvelle avait été faite dans une zone à faible densité urbaine et/ou que la privation portait sur une vue exceptionnelle ?

La sanction, dans ces hypothèses, peut aller jusqu’à la démolition. Ainsi par exemple d’une construction voisine en limite de propriété réalisée sur une longueur de 17 mètres et une hauteur de 4 mètres, pour une emprise au sol de 70 m² dans une zone de faible densité urbaine avec la disparition d’une vue dégagée sur des collines (Cass. Civ. 3^ème, 20 octobre 2021, n° 19-23.233). La démolition peut également être assortie d’une astreinte (CA Rennes, 24 janvier 2023, n° 20/05152).

Cependant, la démolition ne s’impose pas si la destruction a un caractère disproportionné au regard de l’atteinte portée au droit de propriété (Cass. Civ. 3^ème, 13 juillet 2022, n° 21-16.407). Dans ce cas, la perte de vue est sanctionnée par des dommages-intérêts, en réparation du préjudice financier subi, calculés par un expert sur la base d’un pourcentage de la valeur vénale de la propriété qui subit le trouble (voir par exemple CA Nancy, 18 janvier 2021, n° 19/03285).

Jonathan QUIROGA-GALDO