Précisions sur le régime de la division d’un logement existant en plusieurs

Délivrance d’un permis de construire pour la réhabilitation d’une maison principale : Question écrite n°02475 – 16e législature et réponse du Ministère auprès du ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires, chargé du logement, publiée le 02/11/2023

Le ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires a été interrogé sur le régime applicable à la subdivision d’un logement.

Le ministre rappelle, dans sa réponse publiée le 02/11/2023, que le nombre de logements d’une construction ne fait pas partie des éléments directement contrôlés par l’autorisation d’urbanisme, car ils relèvent du droit de la construction et non du code de l’urbanisme. Ce dernier n’a pas vocation à régir les espaces intérieurs des constructions.

Ainsi, si la modification du nombre de logements n’a pas eu pour effet d’entrainer des travaux entrant dans le champ d’application des autorisations d’urbanisme (changement de destination ou modification de l’aspect extérieur de l’immeuble par exemple), elle ne nécessitera pas le dépôt d’une demande d’autorisation d’urbanisme.

Toutefois, en application de l’article L. 421-8 du code de l’urbanisme, l’immeuble faisant l’objet de cette division devra être conforme aux règles du plan local d’urbanisme, telles que celles imposant la réalisation d’un certain nombre de places de stationnement par logement ou même de logements répondant à certaines catégories.

En outre, le ministre rappelle qu’en application de l’article R. 163-1 du code de la construction et de l’habitation, la mise en accessibilité aux personnes à mobilité réduite d’une construction est engagée uniquement lorsque des travaux de modification ou d’extension portent sur un bâtiment d’habitation collectif existant ou en cas de création de logements par changement de destination.

La réponse apportée a le mérite de la clarté : la division d’un logement existant en plusieurs n’est pas soumise à autorisation d’urbanisme.

En revanche, et bien que dispensé de toute autorisation d’urbanisme, le projet de division doit être conforme aux règles d’urbanisme.

Or, le document d’urbanisme peut imposer un quota de logements sociaux, des places de stationnement, des surfaces dédiées au rangement des vélos ou encore des locaux pour les ordures ménagères. La satisfaction de ces règles pourrait d’ailleurs entrainer le dépôt d’une autorisation d’urbanisme (création d’un local vélo, d’un local pour les ordures ménagères etc.).

La principale difficulté pour les propriétaires se livrant à des subdivisions est généralement celle du stationnement des véhicules : si un pavillon est divisé en plusieurs logements et que le document d’urbanisme impose une place de stationnement par logement, il pourrait être difficile de satisfaire à cette obligation sur le terrain d’assiette du projet ou à proximité.

L’article L. 151-36-1 du code de l’urbanisme, issu de la loi ELAN, prévoit toutefois que nonobstant toute disposition du plan local d’urbanisme, l’obligation de réaliser des aires de stationnement n’est pas applicable aux travaux de transformation ou d’amélioration effectués sur des logements existants qui n’entraînent pas de création de surface de plancher supplémentaire, lorsque ces logements sont situés dans une commune appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants figurant sur la liste prévue à l’article 232 du code général des impôts ou dans une commune de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique figurant sur la liste prévue au dernier alinéa du II de l’article L. 302-5 du code de la construction et de l’habitation.

Ainsi, dans les communes concernées, les travaux de « transformation ou d’amélioration » de logements existants ne générant pas de surface de plancher supplémentaire sont exemptés de l’obligation de réaliser les aires de stationnement prévues par le document d’urbanisme.

Le tribunal administratif de Montreuil a cependant jugé que cette exemption ne valait pas pour les travaux de création de logements et, partant, pour la subdivision d’un logement (TA Montreuil, 30 mars 2023, n° 2200413).

Une telle solution a, selon nous, pour effet de vider l’article L. 151-36-1 du code de l’urbanisme de toute portée utile.

En effet, des travaux sur un logement existant sans création de surface n’emportent jamais l‘obligation d’ajouter des emplacements de stationnement.

A surface constante, la seule hypothèse dans laquelle des emplacements supplémentaires sont susceptibles d’être exigés est justement celle de la subdivision du logement.

Il serait donc souhaitable qu’un infléchissement de la jurisprudence intervienne pour redonner un effet utile à l’article L. 151-36-1 du code de l’urbanisme.

Rappelons également que la division d’un immeuble en plusieurs logements ou la location d’un logement en colocation avec des baux séparés peut nécessiter la délivrance d’une autorisation spécifique au titre du code de la construction si une délibération du conseil municipal ou de l’établissement public de coopération intercommunale compétent l’a expressément prévu (articles L . 126-18 et L. 126-19 du code de la construction et de l’habitation).

Si une autorisation d’urbanisme de type permis ou déclaration préalable est nécessaire, alors ces autorisations tiendront lieu de l’autorisation de diviser au titre du code de la construction et de l’habitation.

Enfin, le code de la construction et de l’habitation interdit toute division en vue de mettre à disposition des locaux à usage d’habitation d’une superficie et d’un volume habitables inférieurs respectivement à 14 mètres carrés et à 33 mètres cubes, hors pièces communes (article L. 126-17 du code de la construction et de l’habitation). Ces surfaces sont réduites, pour les locaux privatifs, à 9 mètres carrés et à 20 mètres cubes lorsque le logement est destiné à de la colocation avec des baux séparés (article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989).

Alice LE NEEL